別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿嶋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 2,650,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字平井字新押合２０番２１８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等のほか空地もある 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 鹿島神宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   950 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道　　　　「 基準方位　北」 交通 施設 鹿島神宮駅の東方 5.2km 法令 規制 １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しているが、東日本大震災以降実需が弱まり、今後も弱含みで推移す るものと推定される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ鹿島線で、概ね鹿嶋市の圏域である。需要者の中心は鹿嶋市居住者が殆どを占める。新型コロナ ウィルスの経済や地価に与える影響は限定的で、景気は徐々に回復傾向を見せるものの、東日本大震災以降実需が弱ま り、今後も弱含みで推移するものと推定される。土地は２００～３００万円程度、新築の戸建て物件は２，０００万円 弱が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中学校等も近く、比較的居住環境が良い住宅団地であったが、東日本大震災以降実需が弱まり、地価はやや弱含みで推 移している。戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件も介在する。対象地は地積が小さく、アパートの建築の想 定は現実的でなく、収益価格は算定しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [218.8] [101.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの経済や地価に与える影 響は限定的で、市内地価は高台等のエリアは 好調であるが、低地・調整区域は弱含みとな っている。 海に近い低地に存し、市内において人気は低 く需要が低いため、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％