別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿嶋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字宮中字三笠山５１７０番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる住宅地 域 南3.6m市道 水道、下水 鹿島神宮 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、３．６ ｍ市道 交通 施設 鹿島神宮駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿島神宮に近接して一般戸建住宅を主としてアパート等も見られる既成住宅地域で、やや雑然としているが、高 台地域の需要は強く、新型コロナの影響は現時点でも小さく、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市内の市街化区域内の住宅地域を中心として、隣接する潮来市や神栖市にも及び、需要者の中心は同 一需給圏内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者である。震災以降、津波や液状化被害を敬遠する周辺部からの 需要も見られ、昨年３月に発表された市内日本製鉄の令和６年度中の高炉休止も現時点では地価への影響は顕在化して いない。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で約５００万円、新築戸建物件では２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地内の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方 、近隣地域周辺ではアパート等も散見され、一定の賃貸需要は見込めるものの、比較的小規模な戸建住宅を主とする住 宅地域内の対象標準地の画地規模ではアパ－ト等の想定は困難である。よって、本件では収益価格の試算は見送り、代 表標準地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [122.0] [105.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿嶋市の人口減少は県平均よりも緩やか。土 地取引件数も横ばいを保ち、コロナ禍の影響 は比較的弱い。高台地区は選好性も強く、需 給関係は安定的。 市街地の既成住宅地域であり、新規分譲地や 区画整理地に対して品等は劣るものの、高台 の優位性や値頃感もあり需給関係は安定的に 推移している。 やや小規模の台形の中間画地であり、接道方 位は南側で若干の優位性を有しつつ、個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％