鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０８２０６ -45	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西1.8m未舗装道路、中間画地		準工 (60,200)
b	１２１０６０８２０７ -37351	結城市		更地	（　）	ほぼ整形	西10.5m県道、南6m、角地		工専 (70,200)
c	１２１０６０８２２７ -37345	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、中間画地		工専 (60,200)
d	阿見ＳＴ公４ -28	稲敷郡阿見町		更地	（　）	不整形	南西20m町道、南東12m、北東17m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,477	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,512	100 [ 86.7]	20,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 18,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	17,476	100 [ 81.9]	21,338		22,000
c	(　 ) 16,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,998	100 [ 84.7]	20,068		20,700
d	(　 ) 25,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,272	100 [ 119.5]	20,311		20,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -25.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

ひたちなか 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	227,058,432	49,463,900	177,594,532	171,720,000	5,874,532	（　0.9742） 5,722,969	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	112,215,078 円　　　　（　 4,130 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,000.00	Ｓ4	20,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	27,189 ㎡	140.0 m x 194.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの４階建倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	5,000.00	100.0	5,000.00	944	4,720,000	2.0	9,440,000
							1.0	4,720,000
～

～

～

～

計		20,000.00	100.0	20,000.00		18,880,000		37,760,000
								18,880,000

⑨年額支払賃料	18,880,000 円　×　12ヶ月　＝　 226,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 20,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	226,560,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,062,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	217,497,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,760,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 362,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,880,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 9,198,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	227,058,432 円　　　　（　 8,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河０５８５１　　　　-1	981 ( 981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	991	対象基準階の　月額実質賃料　　 985 円/㎡　月額支払賃料（　 944 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦０５８５１　　　　-2	908 ( 908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,950,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,796,800 円	226,560,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,639,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,777,500 円	2,650,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,650,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,650,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,463,900 円　（　　　　　　 1,819 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,650,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 20,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 60 ％　＋　0.0658 × 20 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	171,720,000 円（　　　　　 6,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	227,058,432 円
②総費用	49,463,900 円
③純収益　①－②	177,594,532 円
④建物等に帰属する純収益	171,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,874,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,722,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,215,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,130 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
ひたちなか 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 9-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　寛和

TEL.

鑑定評価額

574,000,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４外				②地積　(㎡)	27,189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	倉庫兼事務所ＲＣ4	倉庫や工場等からなる国道沿いの工業地域	北西25m国道、四方路	水道、下水	佐和 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 0 ｍ、南 600 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　 27,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

佐和駅西方

2.1km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大手電機メーカーの基幹工場や工業団地に近接する国道沿いの流通業務用地で当面は現状のまま推移すると予測
され、今後の地価は横這い傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村内の工業地域を中心に茨城県内の工業地域に及ぶ。典型的な需要者として
は、製造業又は物流業を中心とした大手資本又は地元の有力事業法人が想定される。大手電機メーカーの再編で子会社
の経営統合等はあったが工場用地等の取引件数は少なく、付近において工業地需要に特段大きな変化は確認できない。
画地規模が様々なため、総額面での中心的価格帯を特定し難いが、単価的には坪当り７万円前後が目安と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏において賃貸向けの物流倉庫又は工場等は少なく、自用の物流倉庫等が中心である。収益価格は建物の構造
、規模、設備等に個別性が強く適正な賃料及び経費の把握が困難である。物流業又は製造業等を営む事業法人による自
己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、相対的信頼性に劣る収益価格は参考にとどめ、現実の
市場で発生した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,800 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[100.5]

[103.0]
100

21,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による受注減からの回復過
程にあるが原材料価格の高騰やサプライチェ
ーン停滞による減産等が業績回復のブレーキ
となっている。

大手電機メーカーの基幹工場や工業団地に近
い国道沿いの物流施設適地である。市場の特
性に関して特段の変動要因はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	茨城東海０８２０６ -61	那珂郡東海村		底地	（　）	長方形	東30m道路、西20m、二方路		準工 (60,200)
b	ひたちなか０８２０６ -45	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西1.8m未舗装道路、中間画地		準工 (60,200)
c	水戸０６８９９ -138	水戸市		建付地	（　）	台形	東11m市道、北西6m、北東6m、三方路		工業高度3種最高25m (70,200)
d	笠間０６４１８ -7	笠間市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 23,200) 23,200	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,502	100 [ 109.9]	20,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 17,477	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,512	100 [ 82.8]	21,150		21,800
c	(　 ) 19,274	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	21,373	100 [ 100.5]	21,267		21,900
d	(　 ) 18,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,600	100 [ 94.7]	19,641		20,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -27.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

ひたちなか 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	228,501,600	49,507,100	178,994,500	171,720,000	7,274,500	（　0.9742） 7,086,818	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	138,957,216 円　　　　（　 5,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,000.00	Ｓ4	20,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	27,189 ㎡	140.0 m x 194.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建倉庫の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	5,000.00	100.0	5,000.00	950	4,750,000	2.0	9,500,000
							1.0	4,750,000
～

～

～

～

計		20,000.00	100.0	20,000.00		19,000,000		38,000,000
								19,000,000

⑨年額支払賃料	19,000,000 円　×　12ヶ月　＝　 228,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 20,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	228,000,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,120,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	218,880,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,000,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 364,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 19,000,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 9,256,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	228,501,600 円　　　　（　 8,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０８１４２（賃）　　　　-79	867 ( 867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 992 円/㎡　月額支払賃料（　 950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０８１４２（賃）　　　　-80	787 ( 787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,950,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,840,000 円	228,000,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,639,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,777,500 円	2,650,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,650,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,650,000 円	2,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,507,100 円　（　　　　　　 1,821 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,650,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 20,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 60 ％　＋　0.0658 × 20 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	171,720,000 円（　　　　　 6,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	228,501,600 円
②総費用	49,507,100 円
③純収益　①－②	178,994,500 円
④建物等に帰属する純収益	171,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,274,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,086,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,957,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,110 円／㎡）