別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 ひたちなか 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 71,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市山崎１７０番 ②地積 　(㎡) 4,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ2 中小規模の工場、物 流施設が建ち並ぶ工 業団地 北東8m市道、背面道 水道 勝田 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   230 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 勝田駅南東方 5.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに区画整理によって造成された工業団地であり、地域状況は熟成しているが、撤退企業なども見られる。北 関東道インターには近いものの圏央道関連地域に比べると選好性に弱く、地価は今後も下落傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県全域に及ぶものの、概ね県央から県北地域の工業地域が中心となる。需要者の中心はほぼ中央資 本による流通関連の事業者が多く、一部に地元資本も見受けられる。県による各種施策によって工業地需要は回復傾向 にあるが、県内における新規需要は圏央道沿線に集中する傾向があり、県央や県北への広がりは未だ希薄である。工業 地取引が少ないことや画地規模、業種によって総額は区々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、茨城県の県央部から北部、ひたちなか市だけでなく、水戸市や東海村、日立市などの工業地域に存する５ つの取引事例を採用して試算した価格である。現在の工業地域の市場性を適切に反映した試算価格と解される。一方、 収益価格は、工業地域において適切な収益物件が見当たらず、賃貸市場も未成熟であるため、収益価格の算定は断念し た。比準価格を尊重し、代表標準地との検討も踏まえ、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県による各種施策によって、工業地の需要は 回復しているが、需要は圏央道沿線に多く、 県央，県北地域の需要は弱含みである。 高速ＩＣや常陸那珂港などへの接近条件に恵 まれた工業団地であるが、他の団地に比べて 競争力が弱く、需要は少ない。地価は僅かな 下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％