別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 ひたちなか -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -28 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字高場字庚塚１６０８番８９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 佐和 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線佐和駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市内の常磐線を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内 在住の第一次取得者である。スーパー・ドラックストア・保育園等が徒歩圏内であり、需要は見込める。地価は、下げ 止まり傾向が続いている。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で ２，５００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、駅距離２ｋｍ程度の取引事例を中心に収集選択し、規模が類似する地域格差率が小さい事例を採用してお り、適正に試算している。市場性を反映していると思われる。アパートも見られるが、法令上の規制等を考慮し、収益 還元法は適用していない。快適性を重視するほか、自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とし た。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [117.0] [104.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感が高まっている。ひたちなか市 においては、人口は減少高齢化率は増加傾向 で推移している。 低層住宅地域であり、特段の変化は見受けら れない。 南西道路であり、北道路に比べ、日照等良好 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％