別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 ひたちなか -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -24 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市西十三奉行１１４６６番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 の散在する住宅地域 東7m県道 水道 平磯 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 平磯駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であるため、従来は需要者が限定されて住宅地需要は少なかったが、最近は新築住 宅が散見されるようになり、需要の回復が認められる。今後もほぼ安定的推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧那珂湊地区の市街化調整区域に指定された集落地域である。需要者は主に同じ圏域に地縁性を有する ３０～４０代の建築許可を受け得る需要者に限定される。従来より需要、供給ともに少ない地域であり、その価格帯を 把握することは困難であるが、土地は２００～２５０㎡程度で３００～４００万円、新築の戸建物件は１，８００～２ ，２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧那珂湊地区の住宅地域や旧勝田地区の調整区域に位置する住宅地域の取引事例、信頼性の高い５事例を 採用して試算した価格である。一方、対象地域が一般住宅や農家住宅などが散在する地域にあって、収益物件などは全 く見受けられないため、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益価格は求め得なかった。周辺の取引価格を指標と して価格が形成されていることも鑑み、代表標準地の価格を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 69.8] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移している。利便性の良 好な地域では需要が多く、地価上昇も見られ 、条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮 小傾向にある。 市街化調整区域内の集落地域であり、特段の 要因は見受けられない。需要は限定的である が、最近は新築住宅も増えつつあり、地価は 安定基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％