別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 ひたちなか -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 2,440,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市湊泉町５３１０番２ ｢湊泉町３－３３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中心商店街に近接し た店舗も介在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 那珂湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 那珂湊駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂湊地区の市街地の一角に位置する既存の住宅地域である。地域内は狭隘道路が多く、また小規模画地の古い 住宅などが目立つため選好性に劣り、新規需要も少ない。今後も地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市の東部、旧那珂湊地区の那珂湊駅や殿山駅の圏域に属する既存の住宅地域である。主な需 要者は３０～４０代の旧那珂湊市に地縁性を有する一次取得者であり、他市町村からの転入者はほぼ見られない。中心 商店街に接近するも閉鎖店舗が増えつつあり、利便性年々は低下している。主な価格帯は土地が１００～２００㎡程度 で２００～４００万円、新築の戸建物件は１，８００～２，２００万円の範囲が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧那珂湊地区に位置する既存の住宅地域の中から信頼性が高く、且つ比準に適した５つの取引事例を選択 採用して試算した価格である。一方、収益価格は、標準地は画地規模が小さく、経済合理性に合致する賃貸経営はほぼ 困難と判断されるため算定しないこととした。自己使用目的の取引が支配的であり実際の取引水準が指標となっている ことを踏まえ、代表標準地の価格を勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [104.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移している。利便性の良 好な地域では需要が多く、地価上昇も見られ 、条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮 小傾向にある。 那珂湊地区の中心市街地の一角に位置するが 、住環境にやや劣り、人口減少も重なって需 要は弱含みである。地価は長らく下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％