別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 ひたちなか -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -19 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番 ｢牛久保２－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のあ る区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 殿山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 殿山駅南方 250m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏の既成住宅地域で住宅地として成熟しており、特段価格に影響するような要因は見当たらず、当面 当該住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧那珂湊地区のひたちなか海浜鉄道湊線沿いの住宅地域と判定した。需要者は、当該地域に地縁的選好 性を有する需要者が中心で、圏外からの転入は少ないが高台に位置しており、新築住宅も見受けられるが現状需給動向 は低迷している。需要の中心は、土地は２００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が需要 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした地域で、自用の建物の需要が大部分を占めている。アパート等の収益物件の需要は少なく収益価 格を求めるための資料の収集等が困難なため収益価格は試算しなかった。一方、自用の住宅の取引事例は概ね収集出来 たため信頼性が高い。よって、比準価格に基づき、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [143.0] [104.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧勝田地区と比較して旧那珂湊地区は、相対 的に需要が低迷しているが、地域によってま とまった需要が認められる。 既成住宅地域で、圏外からの転入が少なく需 給動向は低迷しており、地価下落は継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％