別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 ひたちなか -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市阿字ケ浦町字南平１００１番４ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道 阿字ヶ浦 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立美乃浜学園　令和３年４ 月開校 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 阿字ヶ浦駅西方 560m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く残る那珂湊地区の古くからの住宅地域であり、宅地需要が少なく地価は継続して下落傾向で推移して いる。今後も同様の傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市のうちの那珂湊地区および隣接する大洗町の市街化区域内の住宅地域である。主な需要者は 当該地区に地縁を有する一次取得者が中心で他地域からの転入は少ない。周辺には農地も多く見られ宅地需要が少ない 状況が続いている。需要の中心価格帯は、土地が４００万円前後、新築戸建物件は２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅、貸家などは見当たらず、賃貸借市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。地縁者等によ る自己使用目的での住宅地取引が中心であるため、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [176.5] [101.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝田駅圏内の住宅地価格は、生活環境が良好 な区画整理地を中心に若干の上昇傾向にあり 、テレワークの普及で賃貸からの住み替え需 要も見られる。 阿字ヶ浦地区の既存の住宅地域で区画整理地 とは異なり宅地需要は弱く、地価下落が続い ている。学園開校の地価への影響は現時点で は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％