鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示）Ｙ -502	つくば市		更地	（　）	長方形	北30m県道、南9m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
b	つくば（Ｒ４公示） -319	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西50m国道、北40m、南8m、東6m、四方路		１中専地区計画等高度地区 (70,200)
c	つくば（Ｒ４公示） -21	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -168	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
e	つくば（Ｒ４公示） -391	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		２中専高度地区3種文教地区２種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,000	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	238,891	100 [ 77.1]	309,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 341,343	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	354,518	100 [ 116.3]	304,831		323,000
c	(　 ) 109,570	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	114,230	100 [ 38.9]	293,650		311,000
d	(　 ) 105,717	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	113,284	100 [ 36.6]	309,519		328,000
e	(　 ) 133,982	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	157,066	100 [ 50.3]	312,258		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

つくば 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	719,747,056	167,706,240	552,040,816	471,010,000	81,030,816	（　0.9490） 76,898,244	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,507,808,706 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	3,000.00	Ｓ8	24,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	6,280 ㎡	89.0 m x 64.0 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用との関連から、１階店舗、２階～８階を事務所と判定した。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,000.00	70.0	2,100.00	4,099	8,607,900	3.0	25,823,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,530	8,472,000	3.0	25,416,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,330	7,992,000	3.0	23,976,000
							0.0	0
～

～

計		24,000.00	78.8	18,900.00		65,031,900		195,095,700
								0

⑨年額支払賃料	65,031,900 円　×　12ヶ月　＝　 780,382,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	780,382,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 62,430,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	717,952,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,095,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,794,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	719,747,056 円　　　　（　 114,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-148	3,125 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,109 円/㎡　月額支払賃料（　 4,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-140	3,429 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,011
c	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-147	3,743 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,288

つくば 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	33,500,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,019,140 円	780,382,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,477,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 62,310,000 円	6,700,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 167,706,240 円　（　　　　　　 26,705 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,700,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 24,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	471,010,000 円（　　　　　 75,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	719,747,056 円
②総費用	167,706,240 円
③純収益　①－②	552,040,816 円
④建物等に帰属する純収益	471,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,030,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,898,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,507,808,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
つくば 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　正人

TEL.

鑑定評価額

1,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市竹園１丁目６番１				②地積　(㎡)	6,280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.5:1	事務所兼店舗Ｓ19F2B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西34m県道、三方路	水道、ガス、下水	つくば 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県内有数の高収益ビルの敷地
、対象地は地域内の標準を上
回る利用状況にある。

街

路

３４ｍ県道

交通

施設

つくば駅南方

300m

法令

規制

商業
(80,400)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地であり、茨城県を代表する中心商業地としての熟成が今後も進むも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市を中心に、ＴＸやＪＲ主要駅周辺の収益性の高い商業地域で県内広域的に形成される。需要者は
県内事業者のほか、県外事業者にも及ぶが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出す
ことは困難である。近隣地域はつくば駅に近い商業地域で、供給の少なさとその立地から希少性が高い地域であり、地
価は上昇傾向で推移している。現時点ではコロナ禍の影響は限定的であるが、今後の需給動向を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、茨城県を代表する研究学園都市中心部の商業地域であり、収益性を考慮すべき商業地域であるが、現時点
においては、標準地のような高層ビルの商業施設は少ない状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地
への需要を反映している比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑
定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 62.8]

[106.0]
100

302,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により企業収益の減少、景
気先行きに対する不透明感が発生しており、
法人等の土地取得は地域の選別を強めている
。

研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地
域として希少性を有しており、依然として需
要は強く、地価は上昇傾向で推移。

三方路地としての若干の優位性を有する。な
お、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　 -11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示）Ｙ -502	つくば市		更地	（　）	長方形	北30m県道、南9m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
b	取手ＫＮ公４ -41	取手市		更地	（　）	長方形	北西22m国道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
c	守谷ＳＫ公４ -26	守谷市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
d	つくみＧＹ公４ -6	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東9m、北西6m、三方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,000	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	238,891	100 [ 77.6]	307,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 190,607	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,685	100 [ 58.3]	316,784		336,000
c	(　 ) 130,500	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	191,649	100 [ 66.0]	290,377		308,000
d	(　 ) 181,500	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	177,312	100 [ 59.5]	298,003		316,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

つくば 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	702,046,489	153,128,024	548,918,465	468,901,000	80,017,465	（　0.9490） 75,936,574	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,488,952,431 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,000.00	Ｓ8	24,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	6,280 ㎡	89.0 m x 64.0 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２～８階事務所を想定

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

ＥＶ、廊下等の共用部を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,000.00	70.0	2,100.00	4,229	8,880,900	6.0	53,285,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,450	8,280,000	6.0	49,680,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,300	7,920,000	6.0	47,520,000
							0.0	0
～

～

計		24,000.00	78.8	18,900.00		64,680,900		388,085,400
								0

⑨年額支払賃料	64,680,900 円　×　12ヶ月　＝　 776,170,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	776,170,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,617,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	698,553,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,085,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,492,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	702,046,489 円　　　　（　 111,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-148	3,125 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	4,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-149	3,117 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	4,185
c	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-156	2,359 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	4,255

つくば 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	40,020,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,285,124 円	776,170,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,451,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 62,031,000 円	6,670,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	6,670,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,670,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 153,128,024 円　（　　　　　　 24,383 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,670,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 24,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,901,000 円（　　　　　 74,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	702,046,489 円
②総費用	153,128,024 円
③純収益　①－②	548,918,465 円
④建物等に帰属する純収益	468,901,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,017,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,936,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,488,952,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）