別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 つくば 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市桜２丁目１４番４ ②地積 　(㎡) 813   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 専門学校 ＲＣ4 中低層店舗を中心に アパートも見られる 商業地域 南東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 つくば 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 つくば駅　北方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 「テクノパーク桜」内の商業地域。背後住宅地の熟成が進行しており、さらに近年幹線道路網の整備も進み、自 動車交通量も増加していることから、商業地として概ね安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地（４階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市及び隣接市の商業地域一帯。需要者の中心は自己利用前提の地元事業者やチェーン店経営者等で ある。既存商業地の収益性低下傾向の中、「テクノパーク桜」内商業地域は背後住宅地の熟成による収益性の下支えに より、地価は比較的安定的に推移している。事業用借地の普及等により取引が少なく、さらに画地規模や取引目的、市 場参加者の属性等により取引価格にバラツキが大きく、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「テクノパーク桜」内の「しらかし通り」沿いの商業地域。周辺では大規模な住宅地開発が行われて、背後 住宅地の熟成が進行しており、地価は安定的に推移している。一般に商業地域において、市場参加者は収益性を重視し て意思決定すると考えられるが、収益価格は流動的側面を有するため、本件では市場性を反映する比準価格を重視し、 収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [216.7] [101.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向、高齢化率は県全体を下回る 。取引件数・住宅着工数は概ね堅調に推移。 ＴＸ沿線開発が続くため、他市町と比較した 優位性は継続。 「しらかし通り」沿いの商業地域。周辺では 大規模な住宅地開発が行われて、商業背後地 の状況は概ね良好であり、地価は安定的に推 移している。 二方路地であり、土地利用の増価が認められ る。その他、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +97.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％