別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 つくば 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 ②地積 　(㎡) 2,187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗 Ｓ1 飲食店や商業施設が 連たんする路線商業 地域 南東34m国道、北東側道 水道、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 つくば駅　南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市・隣接市の路線商業地域全域と、繁華性の高いＴＸ各駅近くの商業地域を含む範囲。当地域は 路線商業地域として集客力も高く、需要者には北関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系の法人や、県内及び地元資 本の事業者等が想定される。ただし、現況土利用状況を見ると事業用定期借地権が大半であり、規模・立地のほか業種 によっては新型コロナによる経済下揺れリスクも引き続き内包し、売買需要としての中心価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格を得たので検討を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域にかかる取引事例を採用し、代替競争 関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。よって、比準価格を妥当と認め、代表標準地との 検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、本件対象地にかかる公法上の規制は、投資物件ではなく自己 利用目的の開発許可等が前提であるため、収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.9] [103.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部は需要が底堅く地価は安定的だ が、地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み で停滞。引き続き新型コロナによる市場への 影響に注視必要。 研究学園都市中心部の繁華性の高い路線商業 地域であり、希少性が高く、当分の間は現状 維持と推察される。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％