鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -456	つくば市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
b	つくば（Ｒ４公示） -132	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)
c	つくば（Ｒ４公示） -345	つくば市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
d	つくば（Ｒ４公示） -77	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)
e	つくば（Ｒ４公示） -44	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,408	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	87,316	100 [ 96.0]	90,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	94,600
b	(　 ) 93,761	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,324	100 [ 101.0]	93,390		97,100
c	(　 ) 92,078	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	90,995	100 [ 97.0]	93,809		97,600
d	(　 ) 113,581	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,603	100 [ 122.2]	93,783		97,500
e	(　 ) 106,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	103,809	100 [ 106.1]	97,841		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,800 円／㎡]

つくば -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,021,744	503,048	2,518,696	1,773,200	745,496	（　0.9730） 725,368	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,507,360 円　　　　（　 65,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	221 ㎡	12.6 m x 17.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積４４㎡×４戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,524	134,112	1.0	134,112
							1.0	134,112
～

～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		268,224		268,224
								268,224

⑨年額支払賃料	268,224 円　×　12ヶ月　＝　 3,218,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,218,688 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 321,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,896,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,224 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,224 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,021,744 円　　　　（　 13,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-110	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-119	1,479 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,625
c	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-114	1,419 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,564

つくば -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	26,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,748 円	3,218,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,500 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,048 円　（　　　　　　 2,276 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,200 円（　　　　　 8,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,021,744 円
②総費用	503,048 円
③純収益　①－②	2,518,696 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	745,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,507,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
つくば -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -32

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　土田　達雄

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

98,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市学園南３丁目３８番１４				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	研究学園 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

研究学園南東方

1.6km

法令

規制

１低専
(40,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。小学校が至近
に位置し生活利便性が高く良好な居住環境であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市内の市街化区域に存する住宅地域一円であり、主たる需要者は市内及び隣接市町村在住の一次取
得者層等である。生活利便性が高く、環境面においても良好な地域であるため、需要は安定している。需要の中心とな
る価格帯は土地が標準的画地の２２０㎡あたり２，０５０万円程度、新築戸建は４，０００～４，５００万円程度の物
件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は、主に戸建住宅からなる区画整然とした住宅地である。近隣地域はアパート等の収益物件も
見受けられるが、取引の中心は自用目的である。居住の快適性及び利便性が重視される戸建住宅を主とする住宅地域で
あるため、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評
価額は代表標準地を規準とした価格と０．４％の開差であり、充分均衡が保たれている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[101.0]

100
[121.2]

[104.0]
100

97,700

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市中心市街地、ＴＸ沿線の住宅地域の
需要は底堅い。市郊外部既存集落は横這いも
しくは下落傾向で推移している。

生活利便性と環境の良好な住宅地域である。
研究学園地区の中心部に近く、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

つくば -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -11	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)
b	つくば（Ｒ４公示） -132	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)
c	つくば（Ｒ４公示） -150	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区画街路、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -353	つくば市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専地区計画等高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,871	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	96,928	100 [ 103.9]	93,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 93,761	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,324	100 [ 102.0]	92,475		96,200
c	(　 ) 99,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,141	100 [ 103.4]	95,881		99,700
d	(　 ) 103,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,825	100 [ 103.4]	95,575		99,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,100 円／㎡]

つくば -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,948,382	461,516	2,486,866	1,773,200	713,666	（　0.9730） 694,397	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,887,940 円　　　　（　 62,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	221 ㎡	12.6 m x 17.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均占有面積約４４㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,487	130,856	1.0	130,856
							1.0	130,856
～

～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		261,712		261,712
								261,712

⑨年額支払賃料	261,712 円　×　12ヶ月　＝　 3,140,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,140,544 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,826,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,948,382 円　　　　（　 13,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-2	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-5	1,528 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,483
c	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-103	1,582 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,636

つくば -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	26,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	94,216 円	3,140,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,500 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,516 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,200 円（　　　　　 8,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,948,382 円
②総費用	461,516 円
③純収益　①－②	2,486,866 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	713,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	694,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,887,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,800 円／㎡）