別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくば -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 9,390 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市神郡字上町９８番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅の混在する 住宅地域 西4.5m県道 水道、下水 つくば 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 2,600 ｍ、西 1,400 ｍ、南 4,100 ｍ、北 2,300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ県道 交通 施設 つくば駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地価は十分に下がってきてい るが、需要の回復には至らないため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,390 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心とする集落地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。ま た、集落地域として熟成しているため新規の供給も少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣り 、観光業も停滞気味なため、需要の回復には至っていない。取引が少ないため需要の中心となる総額の価格帯の把握は 困難であるが、市内の農家集落地域の取引では㎡単価１万円台程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、規範性の高い事例を重視して求められた。他方、収益価格につい ては、近隣地域にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場 参加者は自用目的で行動し、市場性を重視する。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [100.0] 100 9,360  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,430 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口が増加、高齢化率は増加してい るが県平均より低い状況が継続中。ＴＸ線各 駅周辺では県外からの需要も増加傾向である 。 筑波山近くの歴史的・文化的な観光資源が豊 富な伝統的集落地域であるが、やや停滞気味 である。神郡地区の人口は減少、世帯数は横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％