別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくば -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -25 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市高須賀字谷口５０番１ ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 南5m市道 水道 万博記念公園 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万博記念公園駅西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や個人事業所等が集積する郊外の集落地域であり、当面は現状のまま推移し、新型コロナの影響も依然 として小さいものの、主な需要も地縁的関係者で限定的なため、地価は微減傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心に、隣接する常総市等の集落地域を主とする地価水準の低い住宅地域に及ぶ。需要者の中 心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、圏外からの需要は少ない。新型コロナの影響は依然として小さ いものの、需要は限定的であり、地価は弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、土地は５００～１０００㎡程度で５ ００～１，０００万円程度で、新築の戸建住宅については供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外の市街化調整区域の農家集落に位置し、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産は乏しく、賃貸 市場が未成熟であること、及び区域指定もなく賃貸用不動産の建築が規制される地域であることから収益還元法の適用 を見送った。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試 算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ Ｘ沿線地区では需給動向は強含み。コロナ禍 の影響も小さい一方、旧市街地・集落部では 市場は弱含み。 店舗・事業所や一般住宅も混在する農家集落 地域であり、圏央道開通も日常生活の利便性 には影響が小さく、需要は限定的であり地価 も弱含みで推移。 中間画地であり競争力は普通程度のまま、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％