鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -722	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、北西6m、角地		２中専高度地区3種第２種文教地区 (70,200)
b	つくば（Ｒ４公示） -95	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西13m市道、南6m、角地		１中専高度地区2種文教地区 (70,200)
c	つくば（Ｒ４公示） -465	つくば市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種文教地区２種 (60,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -728	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、北西6m、角地		１中専高度地区1種第１種文教地区 (70,200)
e	つくば（Ｒ４公示） -45	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区1種文教地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,809	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	99,068	100 [ 104.5]	94,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,700
b	(　 ) 75,649	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,446	100 [ 79.4]	92,501		94,400
c	(　 ) 90,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,009	100 [ 92.3]	96,434		98,400
d	(　 ) 74,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,647	100 [ 74.8]	95,785		97,700
e	(　 ) 70,485	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	78,950	100 [ 77.3]	102,135		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

つくば -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,023,326	1,601,299	7,422,027	5,633,320	1,788,707	（　0.9730） 1,740,412	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,808,240 円　　　　（　 70,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	496 ㎡	19.5 m x 25.4 m	前面道路：国道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積６０㎡、各階３戸、計９戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	180.00	100.0	180.00	1,451	261,180	1.0	261,180
							1.0	261,180
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		783,540		783,540
								783,540

⑨年額支払賃料	783,540 円　×　12ヶ月　＝　 9,402,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,402,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,650,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	783,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 783,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 365,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,023,326 円　　　　（　 18,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-101	1,428 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-110	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,609
c	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-105	1,484 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,448

つくば -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,400 円	82,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	376,099 円	9,402,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,100 円	82,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	82,600 円	82,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,600 円	82,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,601,299 円　（　　　　　　 3,228 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,633,320 円（　　　　　 11,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,023,326 円
②総費用	1,601,299 円
③純収益　①－②	7,422,027 円
④建物等に帰属する純収益	5,633,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,788,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,740,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,808,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
つくば -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -22

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

TEL.

鑑定評価額

46,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市春日３丁目１２番５				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	共同住宅Ｗ2	アパート、マンション等の多い住宅地域	北東34m国道、背面道	水道、ガス、下水	つくば 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

３階程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 490 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　３４ｍ
国道

交通

施設

つくば駅北西方

1.9km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路に近接する住宅地域で、学区等の環境も良好な地域であり、需要は底堅く今後も堅調に推移していくも
のと見込まれる。コロナ禍の影響は、現時点では周辺住宅地の需給関係に大きく表れてはいない。

(3)最有効使用の判定

３階程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、研究学園地区を中心とする市内の住宅地域が存する圏域と判定した。商業用途の法人需要も見られるが
、需要の中心は住宅取得を目的とした個人で、市内居住の一次取得者を中心に周辺自治体からの転入者も見られる。春
日学園の開校等によりファミリー層の需要は強い。現時点ではコロナ禍の影響は小さく、土地は、画地規模は一様では
ないが住宅目的であれば１㎡あたり９～１０万円前後、新築戸建は総額４，０００万円台が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿道の賃貸物件も多くみられる混在地域であり、一定の賃貸需要が認められる。しかしながら、近隣地域内に
おいては賃貸経営を目的とした土地取得は少なく、近隣地域では元本価値に相応する賃料が収受しにくいため、賃貸を
想定した収益価格はやや低位に求められた。本件においては、自己利用目的での取引の経済価値を反映した比準価格を
重視しつつ、収益価格も関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[128.5]

[102.0]
100

92,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市の人口は増加基調で高齢化率も低く
、特に研究学園地区やＴＸ駅周辺地域は堅調
である。住宅地需要はコロナ禍の影響も小さ
く堅調である。

幹線道路沿道に店舗のほか住宅、アパート、
マンション等も多く見られる地域。研究学園
地区の中心部に近く、需要は堅調に推移して
いる。

住宅地として位置・形状等の画地条件は標準
的で、個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -16.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -99	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、北6m、二方路		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)
b	つくば（Ｒ４公示） -21	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)
c	つくば（Ｒ４公示） -94	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、南西6m、二方路		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -168	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	93,792	100 [ 98.5]	95,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,100
b	(　 ) 109,570	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	114,230	100 [ 118.1]	96,723		98,700
c	(　 ) 99,009	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,874	100 [ 103.6]	93,508		95,400
d	(　 ) 105,717	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	113,284	100 [ 121.6]	93,161		95,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,600 円／㎡]

つくば -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,899,868	1,846,504	8,053,364	6,260,760	1,792,604	（　0.9730） 1,744,204	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,884,080 円　　　　（　 70,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
３階建共同住宅	200.00	ＬＳ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	496 ㎡	19.5 m x 25.4 m	前面道路：国道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４８㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

近隣地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	200.00	95.0	190.00	1,519	288,610	1.0	288,610
							1.0	288,610
2～ 3	共同住宅	200.00	97.0	194.00	1,521	295,074	1.0	295,074
							1.0	295,074
～

～

～

計		600.00	96.3	578.00		878,758		878,758
								878,758

⑨年額支払賃料	878,758 円　×　12ヶ月　＝　 10,545,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,545,096 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,054,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,490,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	878,758 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 878,758 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 401,373 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,899,868 円　　　　（　 19,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-135	1,675 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,584 円/㎡　月額支払賃料（　 1,519 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）商　　　　-145	1,665 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,588
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

つくば -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,200 円	91,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	421,804 円	10,545,096　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,500 円	91,800,000　×　　 55.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,846,504 円　（　　　　　　 3,723 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,260,760 円（　　　　　 12,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,899,868 円
②総費用	1,846,504 円
③純収益　①－②	8,053,364 円
④建物等に帰属する純収益	6,260,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,792,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,744,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,884,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,300 円／㎡）