別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 つくば -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -21 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市竹園２丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗や事務所、共同 住宅も見られる住宅 地域 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 つくばエクスプレス「 つくば」駅南東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区3種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 研究学園都市の中心部に所在する品等上位の住環境の良好な住宅地域で供給も少ない。地域要因に大きい変動も 見られないことから、今後も現在の環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は研究学園都市中心部の区画整理された住宅地域である。需要者の中心は研究学園都市及びその周辺に居住 する研究施設又は東京に本社のある企業等に勤務する一次取得者であるが、二次取得者及び県外からの転入も見られる 。つくば駅徒歩圏の住宅需要は強く、地価は上昇基調を継続している。土地は２５００～３５００万円程度、新築戸建 物件は４５００～６５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地は学園都市中心 部に存することからアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであること及び 画地規模が小さく法令上の規制等からアパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって 、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [ 69.0] [106.1] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で減少した需要は、オンライ ン内覧、テレワークの普及等もあり、回復傾 向が続いている。 最寄駅徒歩圏の住環境良好な学園都市中心部 の住宅地域で需要は強く、地価は上昇基調が 続いている。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％