鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -20	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ４公示） -60	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等葛城地区 (40,80)
c	つくば（Ｒ４公示） -93	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -317	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	つくば（Ｒ４公示） -19	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m区画街路、北6m、西6m、三方路		１中専高度地区1種文教地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,385	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	80,418	100 [ 101.9]	78,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	84,500
b	(　 ) 86,073	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	86,755	100 [ 110.1]	78,797		84,400
c	(　 ) 93,775	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	87,383	100 [ 109.6]	79,729		85,400
d	(　 ) 84,297	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	81,784	100 [ 101.4]	80,655		86,400
e	(　 ) 81,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	83,850	100 [ 106.1]	79,029		84,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

つくば -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,079,293	1,696,032	7,383,261	5,599,220	1,784,041	（　0.9730） 1,735,872	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,717,440 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	27.0 m x 24.8 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約４５㎡）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	270.00	100.0	270.00	1,460	394,200	1.0	394,200
							1.0	394,200
2～ 2	住宅	270.00	100.0	270.00	1,460	394,200	1.0	394,200
							1.0	394,200
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		788,400		788,400
								788,400

⑨年額支払賃料	788,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,460,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,460,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 756,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,703,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	788,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 788,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 368,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,079,293 円　　　　（　 13,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-117	1,758 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-106	1,777 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,481
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

つくば -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	410,500 円	82,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	378,432 円	9,460,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,200 円	82,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,696,032 円　（　　　　　　 2,502 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,599,220 円（　　　　　 8,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,079,293 円
②総費用	1,696,032 円
③純収益　①－②	7,383,261 円
④建物等に帰属する純収益	5,599,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,784,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,735,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,717,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
つくば -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -18

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

57,600,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市並木２丁目１番３				②地積　(㎡)	678 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＬＳ2	住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西34m県道、三方路	水道、ガス、下水	つくば 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、３４ｍ
県道

交通

施設

つくば駅南東方

3.7km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅とアパート等が混在する区画整然とした住宅地域で、新型コロナの影響は現時点でも小さいが、ＴＸ沿
線地域や官舎跡地での宅地供給も多く、当面は様子見にて需給関係はやや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市内の研究学園都市部やＴＸ沿線の区画整理地を中心とする品等や利便性の優る住宅地域。需要者
の中心はつくば市内及び隣接市の３０代～４０代前半の一次取得者であるが、二次取得者や圏外からの需要もある。新
型コロナの影響は依然として小さいが、競合地域や近隣の公務員宿舎跡地での宅地供給も多く、供給過剰気味で地価も
弱含み。需要の中心価格帯は土地は約２００㎡程度で２千万円まで、新築の戸建物件は概ね３千万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺ではアパートも多く見られるが、その多くは地権者による土地活用や相続対策等であり、収益事業として
賃貸建物建築のための土地取引は少なく、元本と果実の相関関係はやや弱い地域である。土地取引に際しては、周辺地
域の取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているため、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の実態
を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[146.9]

[107.1]
100

85,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ
Ｘ沿線地区では需給動向は強含み。コロナ禍
の影響も小さい一方、旧市街地・集落部では
市場は弱含み。

街区整然とした住宅地域として熟成途上にあ
るが、駅徒歩圏外であり、ＴＸ沿線地区や近
隣背後地域での宅地供給も多く、地価はやや
弱含みである。

三方路画地としての優位性と、規模がやや大
きいために総額が嵩むことの両側面があるが
、個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -15.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ４公示） -45	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区1種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ４公示） -350	つくば市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区１種 (60,200)
c	つくば（Ｒ４公示） -413	つくば市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		２中専高度地区1種文教地区２種 (60,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -715	つくば市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専地区計画等高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,485	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	78,950	100 [ 100.0]	78,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 86,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,703	100 [ 110.2]	76,863		82,300
c	(　 ) 61,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.8]	85,023	100 [ 106.3]	79,984		85,700
d	(　 ) 74,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	71,745	100 [ 88.8]	80,794		86,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

つくば -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,913,322	1,441,247	7,472,075	5,599,220	1,872,855	（　0.9730） 1,822,288	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	36,445,760 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	27.0 m x 24.8 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、各部屋４５㎡、各階６戸、計１２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	270.00	100.0	270.00	1,438	388,260	1.0	388,260
							1.0	388,260
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		776,520		776,520
								776,520

⑨年額支払賃料	776,520 円　×　12ヶ月　＝　 9,318,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,318,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 773,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,544,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 361,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,913,322 円　　　　（　 13,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-1	1,327 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-126	1,050 ( 1,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	1,470
c	つくば（Ｒ４公示）住　　　　-127	2,088 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	1,506

つくば -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,300 円	82,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	279,547 円	9,318,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,200 円	82,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,441,247 円　（　　　　　　 2,126 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,599,220 円（　　　　　 8,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,913,322 円
②総費用	1,441,247 円
③純収益　①－②	7,472,075 円
④建物等に帰属する純収益	5,599,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,872,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,822,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,445,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）