別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
つくば -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -11 茨城県 茨城第3 氏名  不動産鑑定士 宮本 正人   TEL.
鑑定評価額 26,600,000 円  1㎡当たりの価格 83,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
64,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくば市天久保3丁目13番5
②地積
 (㎡)
321  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(70,200)
台形
1:1.5
住宅

LS2
一般住宅、中層集合
住宅等が混在する住
宅地域
南東9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 つくば

3.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西   200 m、南     0 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         320 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 9m
市道
交通

施設
つくば駅北方

3.0km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅や共同住宅等も介在する住宅地域として、今後も推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
角地                +3.0
形状                 0.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            55,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はTX沿線のつくば市内を中心にした住宅地域。需要者はつくば市及び周辺市町の居住者を中心に、県外出
身者も見られる。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は300~350㎡程度で2500~3000万円程度、新
築戸建で4000~4500万円程度である。筑波大学に隣接し学生向けの共同住宅が多く見られる住宅地域であり、
安定した需要で推移している。現時点ではコロナ禍の影響は限定的であるが、今後の需給動向を注視する必要がある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は研究学園都市中心部の住宅地域であり、筑波大学に隣接するため、周辺にはアパート等も混在し収益性も勘
案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取
引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮し
た結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ つくば -3                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        114,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[101.0]
100
[151.1]
[107.1]
100
82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
つくば市の人口は増加傾向にあり、TX各駅
徒歩圏で地価は上昇、他の市街地は横ばい、
利便性の劣る地域は弱含みで推移している。


筑波大学に隣接する学生向け共同住宅が多く
見られ、生活利便性の比較的良好な住宅地域
であり、現時点では、地価はほぼ横ばいで推
移している。

角地としての若干の優位性を有する。また、
南東街路であることにより日照がやや優る。
なお、個別的要因に変動はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +6.0
環境       +47.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 つくば -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a つくば(R
4公示)
-465
つくば市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
文教地区2種
(60,200)
b つくば(R
4公示)
-446
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
中間画地




2住居
地区計画等
(60,200)
c つくば(R
4公示)
-461
つくば市

建付


  
(           ) 
正方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
d つくば(R
4公示)
-355
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西14m市道、
北6m、角地




1低専
地区計画等
(50,80)
e つくば(R
4公示)
-308
つくば市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1中専
高度地区1種
文教地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

89,009 
100
[ 112.9]

78,839 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.1

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.1]
     100

84,400 
b (            
54,845  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

53,770 
100
[  70.6]

76,161 

81,600 
c (            
58,941  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

56,674 
100
[  73.2]

77,423 

82,900 
d (            
54,433  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  89.3]

60,955 
100
[  77.0]

79,162 

84,800 
e (            
74,401  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

71,539 
100
[  93.8]

76,268 

81,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     +13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境     -25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -23.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -6.0 環境     -22.0
画地     -10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -7.0 環境      +4.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,000 円/㎡]  



つくば -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,934,399 

890,740 

4,043,659 

3,130,380 

913,279 
( 0.9730
888,620 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格       17,772,400 円    (      55,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
つくば -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 150.00 LS2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

70 %   200 %   200 %   321 ㎡     13.1 m x   17.9 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積50㎡×6戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
150.00 

100.0 

150.00 

1,460 

219,000 
1.0  219,000 
1.0  219,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


300.00 

100.0 

300.00 


438,000 
438,000 
438,000 
⑨年額支払賃料        438,000 円 × 12ヶ月 =        5,256,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,256,000 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =         525,600 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,730,400 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           438,000 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =            3,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          438,000 円 ×    90.0 %  ×    0.5075 =          200,057 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,934,399 円    (         15,372 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a つくば(R4公
示)住

    -117
1,758  
  1,756
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

1,580 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,523 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,460 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b つくば(R4公
示)住

    -3
1,428  
  1,369
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[ 88.0]
100
[100.0]

1,503 
c つくば(R4公
示)住

    -110
1,641  
  1,573
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

1,548 
つくば -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 183,600 円           45,900,000 ×       0.4 %
②維持管理費 210,240 円             5,256,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                49,400 円     査定額
 建物               355,700 円           45,900,000 ×    50.0 % ×   15.50 /1000
④損害保険料        45,900 円           45,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円           45,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    890,740 円 (               2,775 円/㎡)  (経費率    18.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  45 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0963 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,130,380 円  
(              9,752 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,934,399 円      
②総費用 890,740 円      
③純収益 ①-② 4,043,659 円      
④建物等に帰属する純収益 3,130,380 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 913,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
888,620 円      

  (                          2,768 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              17,772,400 円


(                        55,400 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
つくば -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -11 茨城県 茨城第3 氏名  不動産鑑定士 海老澤 聡   TEL.
鑑定評価額 26,600,000 円  1㎡当たりの価格 83,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
64,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくば市天久保3丁目13番5
②地積
 (㎡)
321  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(70,200)
台形
1:1.5
住宅

LS2
一般住宅、中層集合
住宅等が混在する住
宅地域
南東9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 つくば

3.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西   200 m、南     0 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地(2階程度)
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         320 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北 9m市
交通

施設
つくば駅北方

3.0km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
筑波大学に近接する、共同住宅や店舗等も介在する低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域として熟成しており
、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。コロナ禍の影響は、需給関係への表面化はみられない。
(3)最有効使用の判定 2階程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
角地                +3.0
形状                 0.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            55,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の区画整理済の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者はつくば市に居住または勤務する者を中
心に良好な住環境を求めて周辺自治体からの転入者及び県外からの需要層も見られる。近隣は、大学に近く、学生アパ
ートも多く見られ、戸建住宅地としての品等はやや劣り地価は弱含みである。現時点ではコロナ禍の影響は小さく、需
要の中心価格帯は土地のみで2,000万円台、新築戸建は総額4,000万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
大学に近接する学生向けアパートが多い低層住宅地域であるが、当該アパート等は、地権者の土地活用や相続対策目的
として建設されたものが大半で収益目的の土地の新規取得はあまり見られない。住宅地域は収益性よりも居住の快適性
・利便性が重視されるのが一般的である。本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、取引の実態を反映して実証
的な比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ つくば -3                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        114,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[101.0]
100
[151.1]
[107.1]
100
82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
つくば市の人口は増加基調で高齢化率も低く
、特に研究学園地区やTX駅周辺地域は堅調
である。住宅地需要はコロナ禍の影響も小さ
く堅調である。

筑波大学に近接する低層住宅地域で、学生向
けの共同住宅や店舗等も多く見られ、利便性
は良好だが、用途混在で戸建住宅地としての
品等はやや劣る。

特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +6.0
環境       +47.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 つくば -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a つくば(R
4公示)
-465
つくば市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
文教地区2種
(60,200)
b つくば(R
4公示)
-359
つくば市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
文教地区2種
(60,200)
c つくば(R
4公示)
-413
つくば市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
中間画地




2中専
高度地区1種
文教地区2種
(60,200)
d つくば(R
4公示)
-95
つくば市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 西13m市道、
南6m、角地




1中専
高度地区2種
文教地区
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

89,009 
100
[ 114.9]

77,466 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.1

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.1]
     100

83,000 
b (            
62,500  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

78,125 
100
[ 100.9]

77,428 

82,900 
c (            
61,897  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  72.8]

85,023 
100
[ 107.1]

79,387 

85,000 
d (            
75,649  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

73,446 
100
[  94.5]

77,721 

83,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境      +3.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -8.0 環境     +20.0
画地     -27.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,000 円/㎡]  



つくば -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,941,158 

894,528 

4,046,630 

3,130,380 

916,250 
( 0.9730
891,511 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格       17,830,220 円    (      55,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
つくば -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
低層共同住宅 150.00 LS2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

70 %   200 %   200 %   321 ㎡     13.1 m x   17.9 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積50㎡、駐車場あり。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
150.00 

100.0 

150.00 

1,462 

219,300 
1.0  219,300 
1.0  219,300 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


300.00 

100.0 

300.00 


438,600 
438,600 
438,600 
⑨年額支払賃料        438,600 円 × 12ヶ月 =        5,263,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,263,200 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =         526,320 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,736,880 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           438,600 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =            3,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          438,600 円 ×    90.0 %  ×    0.5075 =          200,331 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,941,158 円    (         15,393 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a つくば(R4公
示)住

    -110
1,641  
  1,573
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[109.0]
100
[100.0]

1,521 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,525 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,462 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b つくば(R4公
示)住

    -102
1,513  
  1,513
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,529 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
つくば -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 183,600 円           45,900,000 ×       0.4 %
②維持管理費 210,528 円             5,263,200 ×       4.0 %
③公租公課  土地                52,900 円     査定額
 建物               355,700 円           45,900,000 ×    50.0 % ×   15.50 /1000
④損害保険料        45,900 円           45,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円           45,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    894,528 円 (               2,787 円/㎡)  (経費率    18.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  45 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0963 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,130,380 円  
(              9,752 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,941,158 円      
②総費用 894,528 円      
③純収益 ①-② 4,046,630 円      
④建物等に帰属する純収益 3,130,380 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 916,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
891,511 円      

  (                          2,777 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              17,830,220 円


(                        55,500 円/㎡)