別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくば -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -9 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小田字荒宿３０３５番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とし農 家住宅、店舗もある 住宅地域 南西8.6m市道 水道、下水 つくば 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   420 ｍ、西   500 ｍ、南   750 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８．６ ｍ市道 交通 施設 つくば駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地価は十分に下がってきてい るが、需要の回復には至らないため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心とする集落地域及び郊外の既成住宅地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部 からの転入は少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣り、観光業も停滞気味なため、需要の回 復には至っていない。需要の中心となる価格帯は、１００～１３０坪程度の土地で総額で５００～６００万円程度、新 築戸建物件で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、規範性の高い事例を重視して求められた。他方、収益価格につい ては、近隣地域にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場 参加者は自用目的で行動し、市場性を重視する。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [139.4] [104.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口が増加、高齢化率は増加してい るが県平均より低い状況が継続中。ＴＸ線各 駅周辺では県外からの需要も増加傾向である 。 歴史的・文化的な観光資源が豊富な集落地域 であるが、やや停滞気味である。小田地区の 人口は減少、世帯数は微増傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％