別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくば -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.9 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市倉掛字新田１２０５番１２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 つくば 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定第３４条第１１号第 ２指定区域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 つくば駅　南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域であり利用状況はしばらく現状のままで推移し、地価は学園都市中心部周辺に位置し 利便性が良いことから安定的に推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、学園都市周辺に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は学園都市及びその周辺に居住また は勤務する一次取得者が主で、ほかに圏域外からの需要者も見られる。学園都市周辺に所在し区域指定もされているた め需要は底堅い。みどりの駅周辺で分譲地が大量に供給されているが性格が異なり需要に影響は少ない。中心となる価 格帯は土地は３２５㎡で１，３００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建て住宅建設目的での取引が主流で、類似地域内で多数の信頼性のある事例を収集できた。従来より持家 指向が強い地域で賃貸物件の建築を目的とした取引は見当たらない。一部にアパートは見られるが賃貸市場が熟成して いないため収益還元法は適用しなかった。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 55.5] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏の住宅地域はコロナ禍でも需要が堅 調で地価も上昇しているが、郊外の住宅地域 と農家住宅地域は需要が乏しく地価は下落傾 向にある。 市街化調整区域に指定された住宅地域である が学園都市中心部周辺に立地しているため、 需要は底堅く地価も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -50.5 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％