別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 つくば -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市春日２丁目１５番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート のほか空地もある住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 つくば 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 つくばエクスプレス「 つくば」駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 つくば駅徒歩圏で人気の学区にある低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も需要は底堅く推移していくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は学園都市中心部の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内の３０歳代から４０歳代前半の一 次取得者であるが、コロナ禍の影響によるテレワークの普及もあり県外からの需要層も見られる。戸建住宅のほかアパ ート等も多く見られる地域で人気の学区内に位置し、駅徒歩圏内の住宅地であることから、需要は安定している。土地 は１８０～２００㎡で２０００～２５００万円程度、新築の戸建物件は４０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が殆どを占める。周辺にはアパート等 の収益物件が見られるが、節税目的等のために地主が自己所有地に建てたものが殆どであること及び画地規模が小さく 法令上の規制等からアパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では比準価 格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　つくば -8                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で減少した需要は、オンライ ン内覧、テレワークの普及等もあり、回復傾 向が続いている。 学園都市中心部に存し、つくば駅徒歩圏で人 気の学区内に存している。供給が少なく需要 が底堅いことから地価は安定している。 規模、形状等ともに標準的であり、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +1.7 ％