別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牛久 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 634,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市奥原町１６５０番１１外 ②地積 　(㎡) 29,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 工場 中規模工場等が建ち 並ぶ工業団地 北西16m市道、北東側道 水道、ガス 牛久 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   600 ｍ、南   370 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 牛久駅南東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場等の立地する工業団地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。圏央道開通 により都心へのアクセスが向上した結果、割安感が生じており地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域の工業地及び圏央道で結ばれる隣接県の工業地域まで広域的に及んでいる。需要者は都心との 接近性を重視する全国の大規模工場を求める事業者に及ぶ。圏央道開通により都心接近性が向上した結果、需要は高ま っているが、コロナ禍の影響で市場には様子見気分が強まった。画地規模によるバラツキが大きいため中心となる総額 の価格帯の把握は困難であるが、土地の㎡単価は２～３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、対象地が賃貸市場未成熟の工業地域内に存するため収益価格の試算は見送った。また造成後かなりの 期間を経過しているため原価法の適用も不可である。よって取引事例比較法のみの適用となったが、広域的な事例から 求められた比準価格は、市場参加者の行動原理を反映しており規範性、信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格を中心として対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地については、高速道路網の発達により 流通業務事業を中心に、高価格の都心部から 周辺地区への需要流出があるがコロナ禍で様 子見状態。 奥原工業団地は圏央道の阿見東ＩＣに比較的 近く、圏央道の開通により都心へのアクセス が向上、他県の工業地に対する割安感もあり 底堅く推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％