鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牛久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＵＷ公４ -8	牛久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南21m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	牛久ＨＭ公４ -15	牛久市		更地	（　）	袋地等	西12m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
c	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
d	Ｒ４公示（土浦） -151	土浦市		建付地	（　）	ほぼ整形	南25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	古河Ｒ４Ｋ６９１７ -55	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、東4m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,626	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	76,975	100 [ 75.5]	101,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 89,137	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	88,088	100 [ 85.6]	102,907		103,000
c	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 123.2]	101,943		102,000
d	(　 ) 69,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	73,632	100 [ 72.7]	101,282		101,000
e	(　 ) 96,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	94,689	100 [ 92.9]	101,926		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

牛久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,849,669	1,953,878	7,895,791	6,439,620	1,456,171	（　0.9460） 1,377,538	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	27,010,549 円　　　　（　 75,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	16.7 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階（事務所）：部分貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周囲の類似建物のレンダブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,037	329,994	3.0	989,982
							1.0	329,994
2～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	1,750	267,750	3.0	803,250
							1.0	267,750
～

～

～

計		540.00	86.7	468.00		865,494		2,596,482
								865,494

⑨年額支払賃料	865,494 円　×　12ヶ月　＝　 10,385,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,385,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,555,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,596,482 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 865,494 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 270,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,849,669 円　　　　（　 27,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公４賃　　　　-28	1,803 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,037 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-141	2,518 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牛久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,100 円	88,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	311,578 円	10,385,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 904,700 円	88,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,953,878 円　（　　　　　　 5,427 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,439,620 円（　　　　　 17,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,849,669 円
②総費用	1,953,878 円
③純収益　①－②	7,895,791 円
④建物等に帰属する純収益	6,439,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,456,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,377,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,010,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
牛久 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 5-4

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　河村　直行

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

98,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市中央５丁目２０番９				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）
	1:1.2	店舗Ｓ2	中層の店舗ビルに駐車場が混在する駅前商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	牛久 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

３階建程度の低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

牛久駅　東方

160m

法令

規制

商業
(80,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は牛久駅東口に近い駅前商業地域であり、地域要因に格別の変動はないが、新規の店舗等の需要は沿道
の新興商業地域に集中する傾向もみられ、今後の当地域の地価水準はやや弱含み基調での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は牛久市及びその周辺市内の駅に近い普通商業地域一円と判定した。需要者は圏域内の商業従事者、貸し
ビル業者等が中心であり、外部需要は少ない。近年の店舗郊外化の影響により既成商業地は衰退化しているが、近隣地
域は牛久駅の至近に立地し、現状において繁華性・集積性の向上はないが、潜在的な需要は底堅いものと思料される。
商業地のため画地規模により取引される価格もまちまちであり需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は牛久駅前の商業地域であるが、賃貸需要は弱く投資採算性に着目した取引は少なく、取引は自用目的の需
要が中心で商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。取引事例比較法による比準価格は
同種の事例を複数採用して比準を行い、市場性を反映した実証的な価格として説得力を有するものと判断される。よっ
て、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.0]

[100.0]
100

98,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

牛久駅周辺の既成商業地域は特に衰退化傾向
は見られないが、新興のひたち野地区は店舗
等の新規進出が多く、市内の商業地需要に変
化が見られる。

牛久駅東口の駅前商業地域で小売店、飲食店
等の店舗集積により熟成が進んでいるが、新
規の需要はひたち野うしく地区に流出する傾
向がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ公４ -31	牛久市		建付地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	取手ＨＭ公４ -2	取手市		更地	（　）	袋地等	南西18m市道、中間画地		商業 (80,500)
c	Ｒ４公示（土浦）再 -2	土浦市		底地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、南東7m、角地		商業 (100,600)
d	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,947	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,713	100 [ 78.5]	98,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,000
b	(　 ) 87,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,438	100 [ 89.5]	97,696		97,700
c	(　 104,719) 104,719	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,026	100 [ 96.8]	102,300		102,000
d	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 114.7]	109,498		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

牛久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,917,063	2,054,010	7,863,053	6,475,920	1,387,133	（　0.9460） 1,312,228	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,729,961 円　　　　（　 71,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	80 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	16.7 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

商業ビルの部分貸し（１階：店舗、２～３階：事務所）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	1,998	323,676	3.0	971,028
							1.0	323,676
2～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	1,790	273,870	3.0	821,610
							1.0	273,870
～

～

～

計		540.00	86.7	468.00		871,416		2,614,248
								871,416

⑨年額支払賃料	871,416 円　×　12ヶ月　＝　 10,456,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,456,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 836,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,620,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,614,248 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 871,416 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 272,579 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,917,063 円　　　　（　 27,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公４賃　　　　-15	2,317 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公４賃　　　　-25	1,879 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,978
c	牛久ＳＴ公４賃　　　　-26	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,065

牛久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,800 円	89,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	313,710 円	10,456,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,800 円	89,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,054,010 円　（　　　　　　 5,706 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,200,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,475,920 円（　　　　　 17,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,917,063 円
②総費用	2,054,010 円
③純収益　①－②	7,863,053 円
④建物等に帰属する純収益	6,475,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,387,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,312,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,729,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,500 円／㎡）