別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 牛久 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 牛久市牛久町字南裏２４３６番外 ②地積(㎡) 2,063  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 畑 徐々に周辺の開発が進む、熟成度中位の地域 北西2m市道 水道、下水 牛久 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西  120 ｍ、南   30 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   41.0 ｍ、奥行　約　　   55.0 ｍ、規模　　      2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 牛久駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 居住誘導区域内の宅地見込地として、徐々に熟成していくものと予測される。付近において宅地化の進行がみら れるものの、規模は小さいことから開発圧力は決して高くはなく、地価は弱含みで推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 区画割の後、２階建程度の低層住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牛久市を中心として県南地域全域と判定した。想定される需要者は、牛久市と関係を有する地元不動産 業者や大手パワービルダーである。環境条件等が良好であれば住宅地需要も見込めるが、開発圧力は弱い。市内で優良 宅地の供給が続き宅地見込地の取引は少ないことや個別性の優劣が価格に大きな影響を与え、中心となる価格帯の把握 は困難である。業者意見等から判断すると１００００円／㎡～１２０００円／㎡程度と推察され、やや弱含みである。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、価格牽連性が認められる県南部の取引事例を基礎に、適切に要因比較等を行い試算を行った。よって直近 の市場動向を反映しており、信頼性が高い。一方、控除法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目した価格で あり、一定以上の説得力を有すると思量するが、手法の特性上、想定要素が多く存する。以上により、客観的であり実 証的な価格である比準価格を標準とし、控除法による価格は参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で０．５％ 減少し、高齢化率は２９．９％であった。県の高齢 化率３０．０％と比較するとほぼ同水準である。 市の中心部から南西方にやや離れた地域である。付 近では住宅建築もみられるなど宅地化が進みつつあ るが開発圧力は弱く、時間を要すると思量する。 個別的要因に変動はみられない。地域において規模 や形状等標準的であると考えられ、競争力は平均的 であると思量する。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他