別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 牛久 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する地域 北西6.5m市道 牛久 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 牛久駅東方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が存する地域で、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市及び周辺自治体に存する市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は主として地縁関係者が中心で あり他地域からの新規流入は少ない。牛久市はひたち野地区などの住環境や利便性に優れた新興住宅地域が住宅地需要 の中心にあるため、近隣地域のような特性を有する住宅地需要は概して停滞傾向にある。画地規模等の個別条件が様々 であるため、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市郊外に位置する戸建住宅を主とする既成集落地域。地域特性等により従来から賃貸市場が形成されていないことから 収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格相場を指標 に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性及び環境が良好な住宅地の需要は底堅 く地価も概ね安定的に推移しているが、既成 の郊外住宅地の需要はやや弱く地価も弱含み である。 集落的な地域特性を有しており需要は相対的 に弱い。地域要因に格別な変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％