別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牛久 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市神谷６丁目３５番４ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 牛久 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，８ｍ 市道 交通 施設 牛久駅　南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は駅からやや離れた居住環境が概ね中程度の区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後もほぼ 現状通りの推移を続けるものと予測され、当面の地価水準は概ね横ばい圏内で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね牛久市及び周辺市町の戸建住宅中心の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は 牛久市及び周辺市町に居住する３０～４０歳代の一次取得者層とみられ、圏内では最寄駅に徒歩圏内の住宅地の需要が 強く、立地条件、利便性等に優る新興住宅地に対する需要は比較的安定しているが、近隣地域は交通接近条件がやや劣 り、競争力は弱い。土地は１６５㎡程度で７００万円、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域においてアパート等の収益物件も見受けられるが対象標準地の画地規模等から収益還元法は適用しなかった 。取引事例比較法による比準価格は規範性を有する複数の取引事例から試算した市場性を反映する価格で実証的であり 、その精度は高いものと判断される。近隣地域は居住の快適性と利便性等が重視される一般住宅地域であることから、 取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [116.2] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の利便性良好な新興住宅地の需要は底堅 く、地価もほぼ安定的に推移しているが、既 成の住宅団地等の郊外住宅地の需要はやや弱 く地価も弱含み。 住環境は良好であるが、牛久駅徒歩圏外の一 般住宅地域で市場競争力は低下傾向にあり、 需給は弱く、現下の地価は依然としてやや弱 含み基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％