鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牛久 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＵＷ調３ -72	牛久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
b	牛久ＵＷ調３ -55	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	牛久ＵＷ調３ -75	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専 (60,100)
d	牛久ＨＭ公４ -18	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東6m、角地		１低専 (60,100)
e	牛久ＵＷ調３ -65	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,360	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	38,425	100 [ 82.7]	46,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 38,274	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,336	100 [ 83.3]	44,821		47,100
c	(　 ) 61,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	57,252	100 [ 116.4]	49,186		51,600
d	(　 ) 40,512	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	38,431	100 [ 81.4]	47,213		49,600
e	(　 ) 34,688	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,515	100 [ 78.4]	44,024		46,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

牛久 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,412,419	788,700	3,623,719	3,226,770	396,949	（　0.9707） 385,318	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,706,360 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	18.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均面積７５㎡、２戸、敷地内平面式駐車場（自走式）２台、使用容積率は地域内で標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,250	187,500	1.0	187,500
							1.0	187,500
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		375,000		375,000
								375,000

⑨年額支払賃料	375,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,500,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,230,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 178,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,412,419 円　　　　（　 14,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公４賃　　　　-24	1,311 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公４賃　　　　-31	1,329 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,285
c	牛久ＳＴ公４賃　　　　-30	1,311 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,314

牛久 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,700 円	45,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,000 円	4,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,700 円　（　　　　　　 2,528 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,226,770 円（　　　　　 10,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,412,419 円
②総費用	788,700 円
③純収益　①－②	3,623,719 円
④建物等に帰属する純収益	3,226,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,706,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
牛久 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 -9

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　羽場　睦夫

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市田宮町字落合２３０番７				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い国道裏の既成住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	牛久 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後の住宅地域で、交通
利便性が良好な住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

牛久駅北西方

600m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅への接近性が良好な既成住宅地域で、当該地域は相対的に成熟感が感じられ現状の住環境を維持すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、牛久市内の住宅地域一円と判定した。国道背後の既成住宅地域で最寄駅からの接近性等交通利便性は比
較的良好で、需要は一定水準あり、価格水準も高めとなっている。一方駅西側地区は相対的に需給動向が劣っている。
需要者の中心は、市内に居住する一次取得者層であるが、地域の特性等により周辺市町からの需要もある。中心となる
価格帯は、３００㎡程度で１５００万円程度、新築の戸建住宅で総額３３００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄駅への接近性が良好で、アパート等の収益物件もある程度認められる。但し、自用の住宅の取引がほ
とんどであり、適正な賃貸市場が形成されているとは言い難く、まとまった土地の確保も難しい地域でもあり、収益価
格の信頼性は相対的に劣る。一方、自用の取引事例は適正に求められ、信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を
重視し、収益価格は参考として、前年価格との対比により鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

牛久市駅周辺の既存住宅地の住宅需要は厳し
い状況が続く一方、ひたち野うしく駅周辺の
住宅需要は堅調に推移している。

最寄駅への接近性は良好で、既成住宅地域で
は相対的に需給動向が堅調であるが、地価水
準が高く、地価下落継続傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＨＭ公４ -1	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１低専 (50,100)
b	牛久ＨＭ公４ -13	牛久市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	牛久ＳＴ公４ -18	牛久市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	牛久ＵＷ公４ -6	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	牛久ＳＴ公４ -22	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,694	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	46,053	100 [ 98.7]	46,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 49,454	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,256	100 [ 104.9]	46,955		49,300
c	(　 ) 48,514	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,420	100 [ 107.9]	43,948		46,100
d	(　 ) 50,648	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,445	100 [ 107.8]	46,795		49,100
e	(　 ) 52,126	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	48,524	100 [ 102.4]	47,387		49,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

牛久 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,497,295	874,448	3,622,847	3,226,770	396,077	（　0.9707） 384,472	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,689,440 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	18.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度全６戸、敷地内駐車場６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,306	195,900	1.0	195,900
							1.0	195,900
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		391,800		391,800
								391,800

⑨年額支払賃料	391,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,701,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,701,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,233 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,311,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 391,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,335 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,497,295 円　　　　（　 14,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公４賃　　　　-18	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公４賃　　　　-29	1,428 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,360
c	牛久ＳＴ公４賃　　　　-30	1,311 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,410

牛久 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,700 円	45,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,048 円	4,701,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	45,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,448 円　（　　　　　　 2,803 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,226,770 円（　　　　　 10,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,497,295 円
②総費用	874,448 円
③純収益　①－②	3,622,847 円
④建物等に帰属する純収益	3,226,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,689,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）