鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

取手 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ調３ -8	守谷市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、北6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	守谷ＳＫ調３ -59	守谷市		更地	（　）	長方形	南34m市道、北6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
c	牛久ＳＴ公４ -31	牛久市		建付地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,753	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,888	100 [ 98.2]	119,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 109,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,990	100 [ 91.1]	114,149		116,000
c	(　 ) 77,947	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,713	100 [ 68.8]	112,955		115,000
d	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 106.6]	117,818		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

取手 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,038,286	5,772,239	23,266,047	21,674,200	1,591,847	（　0.9483） 1,509,549	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,599,000 円　　　　（　 90,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	500 ％	400 ％	328 ㎡	12.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し　２～３階事務所、４～５階共同住宅（２ＬＤＫ、約５６．３㎡×４戸）を想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	3,078	654,075	5.0	3,270,375
							1.0	654,075
2～ 3	事務所	250.00	90.0	225.00	2,556	575,100	3.0	1,725,300
							1.0	575,100
4～ 5	居宅	250.00	90.0	225.00	1,600	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000
～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		2,524,275		7,440,975
								2,524,275

⑨年額支払賃料	2,524,275 円　×　12ヶ月　＝　 30,291,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,291,300 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,120,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,170,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,440,975 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,524,275 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 798,176 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,038,286 円　　　　（　 88,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-35	2,757 ( 2,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	3,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,178 円/㎡　月額支払賃料（　 3,078 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-149	2,252 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,217
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-8	2,320 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,093

取手 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	921,000 円	307,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	908,739 円	30,291,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,131,400 円	307,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,772,239 円　（　　　　　　 17,598 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	307,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,674,200 円（　　　　　 66,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,038,286 円
②総費用	5,772,239 円
③純収益　①－②	23,266,047 円
④建物等に帰属する純収益	21,674,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,591,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,509,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,599,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
取手 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

取手 5-4

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　増田　潤志

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	取手市取手２丁目３番４｢取手２－３－４｣				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5	中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北西16m県道、背面道	水道、ガス、下水	取手近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

取手駅近接

法令

規制

商業
(80,400)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＴＸ線開通後の取手駅の相対的な地位低下に伴い、駅近商業地の商況感も停滞気味だが、取手駅至近の商業地と
して熟成しており、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地（５階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県南部の常磐線沿線及びＴＸ線沿線の駅前商業地域である。需要者は県内企業のほか投資目的の不動産業
者等も含まれる。近隣地域を含む取手駅前の商業地域はかつて県南地域の中心的役割を担ってきたが、競合する守谷駅
周辺の商業施設の熟成や郊外路線商業地における大型化・専門化等の影響で当地域の立地優位性は低下傾向にある。コ
ロナ禍で取得需要低迷。取引規模がまちまちで、総額での中心価格は把握しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層の店舗兼事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ駅前の熟成した商業地域で、賃貸用物件等の収益物件も
多く、十分なテナント需要を見込めるが、テナントビル建築目的の土地取得需要者は多くなく、自用目的での取引が中
心となりつつある。但し、採用事例の規範性が高いとは言い難い面があるため、比準価格を重視しつつも、収益価格を
も十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 64.4]

[102.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外大型商業施設や守谷市等への顧客流出が
継続。路線商業地間の競合が広域的に進行。
駅前商業地の集客力低下が継続。コロナ禍で
取得需要低迷。

ＴＸ線開通後の取手駅の相対的な地位低下に
伴い、駅近商業地の商況感も停滞。駅西口の
再開発が進行中であるも、地価への影響は限
定的。

二方路地につき利便性等の観点から優位。個
別的要因の変動は特に見受けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

取手 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
b	守谷ＳＫ調３ -8	守谷市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、北6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	守谷ＳＫ調３ -59	守谷市		更地	（　）	長方形	南34m市道、北6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
d	つくみＧＹ公４ -60	つくばみらい市		底地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、南西6m、北西4m、三方路		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 96.9]	129,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 115,753	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,888	100 [ 92.8]	125,957		128,000
c	(　 ) 109,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,990	100 [ 88.2]	117,902		120,000
d	(　 61,952) 103,253	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	100,275	100 [ 84.7]	118,388		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

取手 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,058,650	5,823,674	23,234,976	21,603,600	1,631,376	（　0.9483） 1,547,034	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	30,334,000 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	90 ％	500 ％	400 ％	328 ㎡	12.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（フロア貸し）、２・３Ｆ：事務所（フロア貸し）、４・５Ｆ：共同住宅（２ＬＤＫ全８戸）

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共有部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	3,099	658,538	5.0	3,292,690
							1.0	658,538
2～ 3	事務所	250.00	90.0	225.00	2,550	573,750	3.0	1,721,250
							1.0	573,750
4～ 5	居宅	250.00	90.0	225.00	1,600	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000
～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		2,526,038		7,455,190
								2,526,038

⑨年額支払賃料	2,526,038 円　×　12ヶ月　＝　 30,312,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,312,456 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,121,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,190,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,455,190 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,526,038 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 798,733 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,058,650 円　　　　（　 88,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-6	3,800 ( 3,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-29	2,759 ( 2,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,066
c	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-32	3,172 ( 3,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,172

取手 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	918,000 円	306,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	909,374 円	30,312,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 263,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,121,200 円	306,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,823,674 円　（　　　　　　 17,755 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	306,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,603,600 円（　　　　　 65,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,058,650 円
②総費用	5,823,674 円
③純収益　①－②	23,234,976 円
④建物等に帰属する純収益	21,603,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,631,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,547,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,334,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）