別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -25 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市下高井字官上木１０７８番１８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 小規模の一般住宅を 中心に空地が残る住 宅地域 西3m市道 水道、ガス 稲戸井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北，３ｍ 市道 交通 施設 稲戸井駅　北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の小規模分譲住宅地域として現状の住環境を維持するものと思われる。周辺地区で新規宅地供 給が続いており、その影響等により近隣地域の地価は引き続き弱含み傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は取手市及び周辺市等の価格水準が低位の小規模戸建住宅地域一円と判定。需要者は圏域内の３０代から ４０代の住宅一次取得者層が中心とみられ、圏域外からの転入は少ない。近隣地域の周辺地区で新規の宅地供給が多く 、当地域の競争力は年々低下傾向にあり、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地については規模１３５㎡程度で ２００～３００万円、新築戸建物件については２０００万円弱程度とみられるが、取引は少ない状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、自己利用 目的での取引が支配的であり賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法 において、複数の取引事例から導いて得られた比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、客観的かつ実証 的で相応の説得力を有することから、取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 高く、住宅地需要は全般的にやや弱く、需給 等の関係から住宅地価は弱含み基調が継続し ている。 街路条件が劣る小規模住宅地域であり、相対 的な市場競争力の低下傾向が続いており、地 価は依然として弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％