別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 取手 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -23 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市戸頭字西坪１５７３番４ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 戸頭 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 戸頭駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した在来住宅地のため当面現在の住環境を維持すると予測する。街路条件に劣るが各種店舗には近く、新規 宅地分譲も増えてきていることから、今後地価は下げ止まり上昇傾向に向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市及び周辺自治体の中規模住宅地で、概ね県南地域の関東鉄道常総線沿線に属する地域が中心となる 。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、コロナ禍による在宅ワークの広がりの影響から圏外から の需要も増えてきている。価格帯に関しては土地は４０坪程度で４５０万円程度、新築戸建物件については５０坪程度 で２５００万円前後の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくないため 、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格には十分 な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意して対 象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [101.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①取手市の人口は減少傾向にある。一方で高 齢化率は微増傾向にある、②都市計画道路は 事業進行中である。③建築着工件数は増えて きている。 街路条件に劣る既成住宅地だが、店舗への接 近性は良く、周辺での新規分譲が増加傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％