別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -22 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市山王字前畑３３８番１ ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と中規模一 般住宅が混在する住 宅地域 北西6.5m県道 水道、ガス 藤代 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 藤代駅北西方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ旧来か住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。 需要を喚起する要因に乏しく地価は弱含みである。新型コロナの影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね取手市を中心にその周辺自治体における在来・農家住宅地域である。需要者は取手市山王に居住又は 地縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は少ない。不動産取引は親族間取引や縁故・知人間等に よる取引が多く、市場の価格動向よりも個人間の事情で価格形成される傾向が強い。取引件数が少なく取引される規模 や価格に開差があるため中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの集落的住宅地であり、賃貸住宅需要は殆ど見られない。また公法上の規制等により賃貸住宅経営の想定も困 難なことから、収益還元法の適用を断念した。自用目的での取引が中心であることから、比準価格は取引実態を反映し た規範性の高い試算価格である。したがって、本件鑑定評価に当たっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要は低調である。取引件数、建築着工 件数も低位で推移している。 旧藤代町の集落地域であり、地域要因に特段 の変動は見られない。選好を喚起する要因に 乏しく、新規需要は限定的である。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％