別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -20 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市西１丁目１３６番１３５ ｢西１－２５－１３｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 寺原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５． ７ｍ市道 交通 施設 寺原駅　南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模住宅団地（中央タウン）として熟成しているが、駅からやや遠いことから、需要は弱い。戸建 住宅地域として今後とも現状のままの推移が予測されるが、地価水準は弱含み傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線、関東鉄道常総線沿線、概ね取手市内の標準住宅地域一円と判定。需要者は取手市及び周辺 市町に居住する住宅の一次取得者層が中心で一部に圏外からの転入もみられる。近隣地域は大規模住宅団地内にあるが 空き家等が増加しつつあり、需要は停滞気味、一方で周辺地区において新規の宅地供給がみられることから需給は弱い 状況にある。土地は１６５㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はなく、経済合理性の観点から賃貸事業が成 立する地域ではないこと等から、収益還元法は適用しなかった。対象標準地は居住の快適性及び利便性が重視される大 規模住宅団地内にある戸建住宅地で取引の中心は自己使用目的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [130.3] [105.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 高く、住宅地需要は全般的にやや弱く、需給 等の関係から住宅地価は弱含み基調が継続し ている。 熟成された住宅団地であるが、居住者の高齢 化が進み、空き家が増えつつある。市場競争 力は年々低下傾向にあり、地価も弱含み傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％