別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -19 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市本郷１丁目１７６６番２ ｢本郷１－２２－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 西取手 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 西取手駅の北東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 西取手駅徒歩圏の分譲住宅地外延のやや街路条件が劣る既成住宅地域である。同一需給圏内に、街路条件、環境 等上位の地域が多く、今後も地価下落傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に近接市町を含む住宅地に及ぶ。需要者の中心は取手市内及び同一受給権内居住の３０代、 ４０代の一次取得者層が中心である。ＴＸ沿線地域やゆめみ野地区の新興住宅地等との競争があり、外部需要の取り込 みは難しくなりつつある。市場における中心価格帯は、５０～６０坪で総額が８００～１０００万円、新築戸建物件に 関しては２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新興住宅地外延の住宅地域で、共同住宅も見られるが、画地条件的に賃貸用不動産建築は経済的合理性を有しない。よ って収益価格試算は断念した。そのため、取引事例比較法のみの採用となったが、本地域は自用目的の取引が中心の地 域であり、常総線沿線の現実の市場で成立した価格を基礎とした比準価格は充分に説得力を有し、規範性、信頼性は高 い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [159.6] [104.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化進展、コロナ禍等の中で取 手市は、ＴＸ沿線地域との競争が激しく、取 手市の宅地需要は弱含みで推移している。 新興の住宅地だが、街路条件がやや劣り、市 内及びＴＸ沿線地域等の中により競争力のあ る住宅地の供給が多いことから地価は下落し ている。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％