別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -17 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市藤代字屋敷付５５８番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主として アパート等が存する 住宅地域 北西4m市道 水道、下水 藤代 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    65 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 藤代駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、今後もほぼ現状の住環境を維持して推移するものと予測される。需要を喚起する要 因に乏しく地価はやや弱含みで推移すると考えられる。新型コロナの影響にも留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市およびその周辺自治体における普通住宅地域一帯と判断した。需要 者の中心は地縁的関係を有する３０～４０歳代の一次取得者である。競合する新規分譲地の供給が続いており、地価は やや弱含みで推移している。駅に比較的近い既成の住宅地域で、需要の中心となる価格帯は、５０坪程度で土地総額で ５５０万円程度、新築戸建で２，０００万円前後と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心にアパート等の共同住宅も散見される住宅地域である。但し、賃貸市場は相対的に少なく 未成熟であり、市場性及び投資採算性を有する計画することが厳しいため、収益還元法の適用は断念した。一方、自用 の類似の取引事例の収集及び選択は、適切に行われたため信頼性は高い。よって、本件では、比準価格を採用し、代表 標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [183.8] [101.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要は低調である。取引件数、建築着工 件数も低位で推移している。 地域要因に特段の変動はないが、街路条件が やや劣り、新規分譲地との競合で選好性が劣 るため、地価はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％