別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 取手 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -16 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市宮和田字北側３７４番６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 藤代 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 藤代駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね成熟しているが、既成住宅地域のため市況はやや停滞している。よって、地価は弱含みで推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市内の既成住宅地域一円。需要者の中心は取手市に地縁を有する一次取得者層であり、圏域外からの 流入は少ない。また、藤代駅南地区等の新規分譲住宅地域が需要及び供給の中心エリアとなっており、既成住宅地域の 競争力は相対的に低下している。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地が７００万円前後、新築戸建物件で概ね２ ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には集合住宅等も散見されるが、標準地の地積や賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定が困難であり収益 価格は試算できなかった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算され た比準価格は、市場の実態を反映した価格であると思料する。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し代表標準地 との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [179.7] [101.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向にあり高齢化率も相 対的に高い。不動産需要は全般的にやや弱く 地価は弱含み傾向にある。 周辺地域の代替性を有する新規分譲地の影響 もあり、土地需要はやや停滞している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％