別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -12 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市台宿１丁目７０２番７ ｢台宿１－７－２２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ高台の 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 取手 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北、４ｍ 市道 交通 施設 取手駅東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 雑然とした街区形成のとなっているが、取手駅徒歩圏という希少性から、旧来から底堅い需要がある。しかし、 ＴＸ開通後取手駅の地位低下が見られ、それにつれて需要減退、地価は下落が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域である。取手市における旧 来の住宅地であり、需要者の中心は市内居住者となるが、一部県外からの都心通勤者の需要も見込める。ＴＸ開通、環 境上位の宅地供給があり、市内における相対的地位が低下している。需要の中心となる価格帯は、土地が５０坪～６０ 坪程度で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性に比較的優れる取手駅徒歩圏の既成住宅地域内である。地域内には共同住宅も存するが、画地条件から収益性を 有する賃貸建物の建築は経済合理性を有しない。よって収益還元法適用は見送った。比準価格は台宿地区周辺の現実の 市場において成立した価格を基礎としており、実証性、説得性に優れており、信頼性は高い。本件においては、比準価 格を中心とし他の標準地との均衡にも考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　取手 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化進展、コロナ禍等の中で取 手市は、ＴＸ沿線地域との競争が激しく、取 手市の宅地需要は弱含みで推移している。 台宿地区は取手駅圏の古くからの取手市を代 表する住宅地だが、街路条件等がやや劣り、 ＴＸ沿線地区や常総線沿線地区との競争力が 低下している。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -1.4 ％