別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市井野３丁目３７１６番３０ ｢井野３－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 取手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 取手駅東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は井野団地に近接した戸建住宅主体の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は左記同一需給圏内のうち、取手市内に居住する 一次取得者層が中心である。新興住宅地や街路条件等の住環境が良好な住宅地と比較して、品等が劣る既存の住宅地の 競争力は低下しており、地価は下落傾向にある。土地は１４０～１９０㎡程度で、総額が８００～１，０００万円前後 、新築戸建物件に関しては２，０００～２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等は少なく、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は 、取手市内で代替競争関係を有する取引事例から適正に試算が行われており、信頼性が高い。収益還元法に関しては、 画地規模が小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は断念した。以上、代表標準地と の検討を踏まえ、住宅地としての市場性を的確に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [131.8] [105.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向。高齢化率が上昇傾 向にあり生産年齢人口の減少で需要は減退。 ゆめみ野地区やＴＸ沿線へ若年層を中心に需 要が流出。 築年数が古い建物が多く、高齢化も進行して おり、需要は減退しており、地価は引き続き 下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％