別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 取手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市新取手３丁目４１５２番１３９ ｢新取手３－４３－１５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 新取手 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの住宅地域。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 新取手駅北東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。新規需要を喚起する要因に 乏しく、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。新型コロナの影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市を中心とする関東鉄道常総線（一部常磐線）沿線の住宅地域一帯と判定した。需要者は同一需給 圏内の３０～４０歳代の一次取得者が中心である。都心への接近性を考慮した価格水準は十分に下がってきているが、 新規分譲地の供給も多く、需要は隣接する新興住宅地域へ流出している。需要の中心となる価格帯は、土地が５００～ ６００万円台程度、新築戸建物件では２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、類似地域等において規範性の高い取引事例を収集し得た。比準にあたっては主として 取手市内の住宅地の取引事例から対象標準地が属する地域性に着目し適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い 。収益還元法に関しては、投資採算性に見合う地域でないため適用は見送った。したがって、本件では比準価格を採用 し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [189.9] [104.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要は低調である。取引件数、建築着工 件数も低位で推移している。 造成時期の古い分譲住宅地であり、住環境に 特段の変動はないが、新興住宅地への需要流 出が継続しており、地価はやや弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％