鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

取手 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＫＮ調３ -30	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	取手ＫＮ調３ -32	取手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	取手ＫＮ公４ -1	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、角地		１中専 (70,200)
d	取手ＨＭ公４ -1	取手市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	取手ＫＮ公４ -47	取手市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,618	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	63,002	100 [ 101.0]	62,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 59,197	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,040	100 [ 92.1]	60,847		60,800
c	(　 ) 76,850	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	70,458	100 [ 110.0]	64,053		64,100
d	(　 ) 67,053	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,651	100 [ 106.9]	62,349		62,300
e	(　 ) 67,354	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,085	100 [ 107.0]	62,696		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,500 円／㎡]

取手 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する住宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,309,439	597,788	2,711,651	2,207,420	504,231	（　0.9707） 489,457	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,789,140 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	253 ㎡	11.5 m x 19.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＬＤＫ（５５㎡）４戸、敷地内に戸数分の駐車場確保（使用料は賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,265	139,150	1.0	139,150
							1.0	139,150
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		278,300		278,300
								278,300

⑨年額支払賃料	278,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,339,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,339,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,172,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,309,439 円　　　　（　 13,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-15	1,360 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-39	1,239 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,277
c	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-41	1,496 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,348

取手 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,200 円	31,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,188 円	3,339,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,788 円　（　　　　　　 2,363 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,207,420 円（　　　　　 8,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,309,439 円
②総費用	597,788 円
③純収益　①－②	2,711,651 円
④建物等に帰属する純収益	2,207,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	504,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,789,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
取手 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

取手 -2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　羽場　睦夫

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	取手市白山１丁目乙１０２９番２｢白山１－２－３９｣				②地積　(㎡)	253 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い駅に近い住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	取手 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 247 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

取手駅北方

450m

法令

規制

２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

取手駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は予測されない。地価は概ね横ばいで推移するもの
と判断する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は取手市を中心とし、ＪＲ常磐線沿線各駅および関東鉄道常総線沿線各駅周辺の一般住宅地域一帯と判断し
た。予想される需要者は、取手市に地縁を有する比較的若年層が中心である。ゆめみ野地区をはじめ、同一需給圏内に
環境の良い住宅地の供給も多く、需要者に対し既存住宅地域の訴求力はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地が
２５０㎡程度で１６００万円前後、新築戸建が３３００万円程度であり、大きな変動はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、自用地を求める者がその大半を占めると思量する。よって快適性や利便性が重視される傾向が強
い。一方収益価格であるが、画地規模から収益物件の需要も予想されるものの、地価に見合った賃料が期待できないこ
と等を勘案すると、低位に求められた。したがって主たる需要者の視点を重視し、客観的な価格である比準価格を重視
し収益価格を参酌するとともに、代表標準地を規準とする価格との均衡にも留意し、評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,100 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[104.0]

100
[107.9]

[100.0]
100

62,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の高齢化を反映し、住宅地需要はつくば
エクスプレス方面に偏っているため、ＪＲ常
磐線沿線の住宅地は訴求力に欠ける状況が続
いている。

価格動向に大きな影響を与えるような地域要
因の変化はみられない。

個別的要因に特段変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

取手 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＨＭ公４ -1	取手市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	取手ＫＮ公４ -18	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	取手ＫＮ調３ -30	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	取手ＫＮ調３ -32	取手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	取手ＫＮ公４ -43	取手市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,053	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,651	100 [ 103.9]	64,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 60,374	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,835	100 [ 94.0]	62,590		62,600
c	(　 ) 66,618	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	63,002	100 [ 101.0]	62,378		62,400
d	(　 ) 59,197	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,040	100 [ 91.1]	61,515		61,500
e	(　 ) 59,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,054	100 [ 94.5]	62,491		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,600 円／㎡]

取手 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,824,433	935,808	3,888,625	3,444,700	443,925	（　0.9707） 430,918	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,618,360 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	253 ㎡	12.8 m x 19.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の２ＬＤＫタイプ、敷地内に各戸平面式駐車付き（占有面積５０㎡、全６戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,401	210,150	1.0	210,150
							1.0	210,150
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,401	210,150	1.0	210,150
							1.0	210,150
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		420,300		420,300
								420,300

⑨年額支払賃料	420,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,043,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,043,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,624,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 195,598 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,824,433 円　　　　（　 19,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-9	1,410 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,435 円/㎡　月額支払賃料（　 1,401 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-102	1,406 ( 1,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,378
c	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-123	1,459 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,504

取手 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	49,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	151,308 円	5,043,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,500 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,000 円	49,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 935,808 円　（　　　　　　 3,699 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,444,700 円（　　　　　 13,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,824,433 円
②総費用	935,808 円
③純収益　①－②	3,888,625 円
④建物等に帰属する純収益	3,444,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	430,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,618,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）