別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 笠間 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市仁古田字踊場１１２９番４ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅等が散在す る県道沿いの住宅地 域 西12m県道 水道、下水 友部 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 友部駅南東方 7.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅の散在する県道石岡城里線沿いの農家集落地域であり、宅地需要が限定され、地価水準は弱 含み傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の一般住宅、農家住宅等の存する既成中規模集落地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得 者であり、需要価格の中心は土地面積４００～５００㎡、総額４５０～６００万円、新築戸建総額２，２００～２，４ ００万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅やアパート 等からの住み替えが多い。宅地需給動向は需要者が限定され需要低迷により地価水準は弱含みに推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 畑、山林が多く一般住宅、農家住宅の散在する農家集落地域であり、取引形態は自用目的が大半であり賃貸住宅等は殆 ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映し信頼性が高い比準価格を採 用し、代表標準地の価格との検討も十分に行い鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,820 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧友部地区は小規模分譲も見られ宅地需給動 向は安定的に推移しているが、旧笠間・岩間 地区の需要が弱く、地価水準は弱含みの状況 が続いている。 県道沿いの農家集落地域であり、需要が限定 され地価水準は弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％