別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笠間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 2,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市下市毛字常楽４９番９ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東3.9m市道 水道、下水 笠間 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 笠間駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３５５号背後の小規模既成住宅地で、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。街路条件、造成品 等がやや劣り、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね笠間市内及び隣接市の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市の社宅、賃貸住宅住ま いの一次取得者である。近隣地域周辺は、駅に近いが画地規模の小さい既成の小分譲地であり需要は弱い。需要の中心 となる価格帯は、土地で２５０㎡程度、総額５００万円程度、新築の戸建物件は１，９００万円程度の物件となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅中心の既成の住宅団地内に存し、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なた め、収益還元法は非適用とした。比準価格で採用した取引事例は、市内の普通住宅地域の圏域から選択し適正に補正、 要因比較がなされ、近時市場性を反映し実証性がある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、市場の取引実態を反映 する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠間 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [133.6] [102.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口の減少傾向。友部地区に比べ笠間地 区、岩間地区の需要が弱い。原材料価格の上 昇。コロナ感染症の影響に注視を要す。 地域要因に特に変動はない。駅に近いものの 画地規模の小さい小規模団地で取得需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％