別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 笠間 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小林　康男   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市吉岡字新切３３番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く周辺 には空地も見られる 住宅地域 東4m道路 水道、下水 岩間 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 岩間駅南東方 700m 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 変化に乏しい住宅地域で、利便性で優位にある友部地区との競合から地価水準は下落傾向であり、当面反転を期 待することは難しく現状程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠間市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。利 便性で優位にある友部地区との競合から地価水準は下落傾向であり、当面反転を期待することは難しく現状程度で推移 するものと予測する。需要の中心価格帯は土地の総額４００万～６００万円程度、新築戸建住宅で１，９００万～２， ５００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において生起した事例を中心として適正な要因比較により求められたものである。 一方で、収益還元法は貸家の需要が希薄な地域で、かつ賃貸市場は未成熟なことから、収益価格の試算は断念した。取 引動機は自用が中心である。以上、代表標準地との検討を踏まえ市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠間 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [102.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の傾向には歯止めがかからない状 況から景況は冴えず、地価の反転上昇は難し い。 需要の期待される友部地区に比較して岩間地 区は宅地需要が弱く地価下落も継続している 。 格別の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％