別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北茨城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北茨城 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南中郷 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 南中郷駅北方 2.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 居住者の高齢化が進む郊外の大規模団地であり、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。宅地需要は 限定的であり、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北茨城市、高萩市及び日立市の住宅地域である。需要者は主としてアパート等に居住する当該地域に地縁 を有する者が想定される。分譲後長期間経過した大規模な住宅団地の市場選好性は弱く、団地内の更地化して販売して いる物件も売れ残り、需要は弱含みの傾向が継続している。需要の中心価格帯は、土地が４００万円程度、新築戸建物 件は２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅団地であり、共同住宅等の収益物件は見られない。自己使用目的での取引が支 配的であり、収益性を考慮した土地取引は認められないため、収益還元法は適用しない。よって、取引時点が新しく規 範性の高い取引事例から得られた住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高萩 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [100.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は弱く地価は下落傾向で推移してい る。土地取引、住宅着工件数は持ち直しの傾 向が見られる。 地域住民の高齢化が進み、老朽化した中古物 件の市場滞留期間は長期化している。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％