別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高萩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高萩 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高萩市大字島名字堂ノ上２１２９番６２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 高萩 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 高萩駅西方 2.8km 法令 規制 （都） １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の区画整然とした大規模住宅団地で、居住環境は比較的良好で一定程度需要があるが空家も一部みられる。 地価下落は依然として継続中である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高萩市内の一般住宅地域と判定した。高萩市は人口減少及び高齢化率の増加等があり需要は継続的にあ るが、空地や空家がみられ地価水準も弱含みで推移し、回復に至る要因は見当たらない。需要者の中心は、市内に居住 する一次取得者層が中心で、市外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は２１０㎡程度で４００万円 程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅団地で、一般住宅中心の地域のため、利便性を重視するアパート等の共同住宅は少ない。地域の特 性から今後も同様の傾向が継続すると予測する。以上の理由から収益価格は試算しなかった。一方、自用の取引事例は ある程度収集出来、実証的かつ客観的であり比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格に基づき、代表標準地との均 衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高萩 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [122.0] [105.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高萩市は人口減少が続いており、地価にプラ スとなる要因も見当たらず、地価下落は続い ている状況にある。 高台に立地する郊外の大規模住宅団地で、目 立った需要は認められず、地価の下落は継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％