鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常陸太田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０５７４８ -13	日立市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	日立０５７４８ -24	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南6m、角地		商業 (90,400)
c	日立０８２０６ -39	日立市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南12m、角地		準住居 (70,200)
d	日立０９８０６ -41046	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南西6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,843	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,743	100 [ 109.4]	45,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,500
b	(　 ) 35,318	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	43,195	100 [ 95.6]	45,183		45,200
c	(　 ) 43,083	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,703	100 [ 91.8]	45,428		45,400
d	(　 ) 70,722	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,266	100 [ 152.2]	45,510		45,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,400 円／㎡]

常陸太田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,197,217	1,453,226	5,743,991	2,369,110	3,374,881	（　0.9742） 3,287,809	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	64,466,843 円　　　　（　 31,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸太田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,063 ㎡	25.0 m x 82.0 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	2,893	636,460	3.0	1,909,380
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		636,460		1,909,380
								0

⑨年額支払賃料	636,460 円　×　12ヶ月　＝　 7,637,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,637,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 458,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,179,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,909,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,197,217 円　　　　（　 3,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-12	1,974 ( 1,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	3,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-19	2,873 ( 2,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,792
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常陸太田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,100 円	33,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,126 円	7,637,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,000 円	33,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,453,226 円　（　　　　　　 704 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,369,110 円（　　　　　 1,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,197,217 円
②総費用	1,453,226 円
③純収益　①－②	5,743,991 円
④建物等に帰属する純収益	2,369,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,374,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,287,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,466,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
常陸太田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常陸太田 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　大月　一代

TEL.

鑑定評価額

88,700,000 円

１㎡当たりの価格

43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外				②地積　(㎡)	2,063 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ1	低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西17.5m国道	水道、下水	常陸太田 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 300 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 82.0 ｍ、規模　　 2,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７．５ｍ国道

交通

施設

常陸太田駅北方

1.6km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道３４９号西方背後で低層店舗を中心に併用住宅も混在する路線商業地域である。集客力が優る大型店も立地
し、近隣の東部区画整理事業進捗による集客力向上の期待感から地価は微減傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常陸太田・日立市と東海村に存する商業地と住商混在地の圏域。需要者の中心は県内企業と地元事業者に
よる需要が中心的で、全国展開企業による出店需要も見られる。駐車場確保が容易な幹線沿いの当地域は新規供給が少
なく地価底値感と東部土地区画整理事業による商圏拡大の期待感から需給改善の兆しも認められる。画地規模が多様で
個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は日立市と東海村に存する商業地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。幹線沿いに
中小店舗等が連たんする路線商業地で、画地規模がやや大きいため自己用店舗・事業所による営業形態が中心的でテナ
ント向け賃貸物件は散見される程度、空室率を保守的に設定したことから収益価格はやや低位に試算された。よって比
準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常陸大宮 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,400 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[ 61.7]

[100.0]
100

43,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少と商業地の郊外分散化が進行、地価
下落による割安感から地価下落率は緩和傾向
で新型コロナ感染症による影響は顕在化して
いない。

駐車場確保が容易な路線商業地で、東部区画
整理事業地区に近接し、事業進捗による今後
の集客力向上が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

常陸太田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６８９９ -111	日立市		底地	（　）	長方形	南東13.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	日立０８２０６ -39	日立市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南12m、角地		準住居 (70,200)
c	東海０８６４５ -8	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	北西18m村道、中間画地		１住居 (60,200)
d	茨城東海０８２０６ -43	那珂郡東海村		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 42,382) 42,382	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,297	100 [ 94.5]	44,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,800
b	(　 ) 43,083	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,703	100 [ 93.8]	44,459		44,500
c	(　 ) 32,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,805	100 [ 81.1]	40,450		40,500
d	(　 ) 42,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,500	100 [ 93.6]	45,406		45,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,700 円／㎡]

常陸太田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,910,441	1,419,496	5,490,945	2,256,630	3,234,315	（　0.9742） 3,150,870	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	61,781,765 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸太田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	210.00	Ｓ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,063 ㎡	25.0 m x 82.0 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	2,910	611,100	3.0	1,833,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		611,100		1,833,300
								0

⑨年額支払賃料	611,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,333,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,333,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,893,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,833,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,910,441 円　　　　（　 3,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０６日立賃貸　　　　-13	2,571 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,917 円/㎡　月額支払賃料（　 2,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０６４１８（賃）　　　　-6	2,332 ( 2,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常陸太田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,300 円	32,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	219,996 円	7,333,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,100 円	32,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,419,496 円　（　　　　　　 688 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,256,630 円（　　　　　 1,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,910,441 円
②総費用	1,419,496 円
③純収益　①－②	5,490,945 円
④建物等に帰属する純収益	2,256,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,234,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,150,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,781,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）