別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常陸太田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 9,570 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市幡町字柳町１６３２番 ②地積 　(㎡) 441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家のほか一般住宅 も混在する農家集落 地域 北東5m県道、背面道 水道 常陸太田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ県道 交通 施設 常陸太田駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で、高齢化進行、若年層の流出もあり、宅地需要は少ない。地価は当面、下落傾向で推移していく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,570 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市内及び隣接市町村の住宅地域である。需要者の中心は旧機初村に地縁を有する者が中心である 。調整区域に存するため、土地の取引は少なく、縁故者間の取引が中心となるが、地縁的関係者が地域から流出し、需 要が弱いことから、価格の下落傾向が続いている。縁故者間の恩恵的取引や個人的な事情による取引等が多く、市場に おける需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域に位置している。標準地周辺には、事業所や自用の店舗併用住宅等も見ら れるが、収益物件は少なく、賃貸借市場は発達していない。したがって、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で の住宅地取引が中心の地域であり、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の地価への影響は少ない。 高齢化及び若年層の流出傾向に変化はない。 価格水準は底値圏にあり地価は緩やかに下落 している。 旧来からの住宅地域であり、地縁的関係者に 需要が限定される地域である。需要は少なく 、地価は下落傾向が継続している。 二方路ではあるが、増価要因は無いと判断し た。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％