別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常陸太田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市真弓町３１０７番１２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (40,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ開発された住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 大甕 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   160 ｍ、南   410 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大甕駅北西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 年数を経た既存の住宅団地であり、現状の住環境を維持するものと思われる。地価は当面、下落傾向が続くもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市内及び隣接市町村の住宅地域。需要者の中心は、市内在住の３０～４０才代の１次取得者層が 中心的である。日立市寄りに位置していることから、日立市内に勤務する者の選好性が強い。常陸太田市及び日立市の 高齢化進行及び若年層の転出、新規分譲地との競合等により、生活利便施設から遠い郊外型の既成住宅団地の需要は弱 含みである。土地は２３０㎡程度で４５０万前後、新築戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした郊外の住宅団地内に位置している。戸建住宅中心の地域であり、賃貸需要が少ないことや公 法上の規制から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であり、自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。したがって 、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する自己使用目的での住宅地取引が中心の地域であり、比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸太田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [105.0] 100 [133.8] [101.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の地価への影響は少ない。 高齢化及び若年層の流出傾向に変化はない。 価格水準は底値圏にあり地価は緩やかに下落 している。 郊外に位置する分譲住宅団地で、道路幅員等 の環境に優る一方で、常陸太田市中心部にも 大甕駅方面にも距離があり、やや利便性に劣 る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％