別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常陸太田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市大森町字西畑１４２７番７８ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 大甕 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   450 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大甕駅北西方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 年数を経た既存の住宅団地であり、現状の住環境を維持するものと思われる。地価は当面、下落傾向が続くもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市内及び隣接市町村の住宅地域。需要者の中心は、市内在住の３０～４０才代の１次取得者層が 中心的である。日立市との行政境に近いため、日立市内に勤務する者の選好性が強い。しかし、日立市においても高台 の住宅地に空家が多くみられる中、積極的に生活利便性に劣る郊外に位置する既存住宅団地内の住宅地を購入する動き は見られない。需要の中心は、土地は２００㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、日立市行政境に近い戸建住宅を中心とする住宅団地内に位置しており、主として自己使用目的での住宅用 地取引が中心となる。貸家に対する需要は少なく、賃貸市場が未成熟なため、賃貸住宅を建築することを想定すること は非現実的である。よって、収益還元法は適用していない。したがって、規範性が高い比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸太田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [105.0] 100 [115.4] [104.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の地価への影響は少ない。 高齢化及び若年層の流出傾向に変化はない。 価格水準は底値圏にあり地価は緩やかに下落 している。 日立市寄りに位置する年数を経た分譲住宅団 地であり人気は薄い。日立市内の住宅地に比 して特に居住環境に優る要因もなく、住宅地 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％