別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常陸太田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市天神林町８４７番５２ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い新興住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 谷河原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 谷河原駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道日立笠間線の南方背後に位置し、一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域である。市街地外延部の住宅団地で需給 は弱含みだが、底値感から地価下落率は緩和傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田・那珂・日立市内に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は常陸太田市内に居住する３０～ ５０代の第１次取得者層が中心的、市外からの転入は少ない。市街地外延部の住宅団地は市場における競争力が弱く在 庫物件が滞留、底値感から需給改善の動きも一部見られるが、相対的な需要不足で需給は未だ弱含みである。土地は２ ４０㎡程度で４００万円前後、新築戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は常陸太田・那珂・日立市内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。近隣地 域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で持ち家指向が強く、賃貸需要もなく賃貸市場が成立していないので収益価格は試算 しない。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引されることが支配的であることから、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸太田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [105.0] 100 [153.4] [102.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数とも減少傾向で需給は弱 含みだが、地価底値感から下落率は緩和傾向 。新型コロナ感染症による影響は顕在化して いない。 市街地外延部の住宅団地で生活利便性は比較 的良好であるが、相対的な需要不足が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％